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Contingent和Pending的区别

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Oct 31, 2022 #contingency

美国房市比较淡时,大家在Refin和Zillow上,经常可以看到有的房子在open house之后,status不是像其他房子那样变成pending,而是变成了”Contingent”,也许你会问,“Contingent”到底啥意思?Contingent和Pending的区别是什么呢?

Contingent和Pending的区别

在这里,我就自己的理解向大家介绍一下:

先说“Pending”, 这代表卖家已经接受了一个offer,这个offer或者是没有任何contigency,或者是所有contingency已经完全满足完成,买卖双方进入正式合同,这个listing不再active。换句话说,这个房子已经卖掉,买家不能买了,除非在之后的贷款,产权转移等环节出现问题,房子再次back on market。

有时看到Redfin会显示“Contingent”,这又是什么意思呢?“Contingent”和“Pending”有削微那么一点不同。相同的是卖家也接了一个offer,买卖双方进入合同。不同的是这个合同包含一些contingencies,可以把contingency理解成会影响交易的条件/要求,能否满足这些条件/要求会决定最终这个transaction能否顺利close。

  • 比如,买家提交了一个offer(offer就是购房合同的俗称),offer中的contingency是买家一个月内卖掉现在住的房子,用卖房得到的钱付新买房子的首付。如果卖家同意,达成共识,那么买卖双方签字进入合同。如果这个contingency不能满足,会影响这个房子最终能否卖掉。

在了解了什么是pending和什么是contingent之后,我们可以总结一下Contingent和Pending的区别了。contingent状态代表这个房子仍然没有完全完成所约定的买家保护条款,交易仍存在一定变数;另外,和“pending”不同的是,contingent的状态代表这个listing还是active. 市场上其它感兴趣的买家是可以继续提交offer的(通常称为back up offer),如果卖家满意新来的offer,那么原来“contingent”的买家有可能需要把contingency取消掉以继续保持原有合同,否则,新来的买家有可能抢走这个房子。

常见的Contingency

  • Loan Contingency:贷款的买家在合同里添加loan contingency的意思就是,如果贷款办不下来,买家有权拿回全部订金,选择终止合同,不买房子。保护买家因贷款产生的风险,确保订金不会损失。
  • Inspection Contingency:买家如果在合同里添加Inspection Contingency,那么买家可以请专业的inspector对房屋进行检查,如果检查出房子有问题令买家不开心不满意,买家可以选择被返还订金并退出合同。
  • Appraisal Contingency:买家如果在合同里添加Appraisal Contingency,那么买家可以请专业的估价师对房屋进行估价(如果有贷款通常是lender做),如果估价出了问题,比如估价低于成交价,买家可以选择被返还订金并退出合同。

关于back up offer

和“pending”不同的是,contingent的状态代表这个listing还是active. 市场上其它感兴趣的买家是可以继续提交offer的(通常称为back up offer)。back up offer的双方有了一些相互牵制的关系。如果你对某个房子特别特别喜欢,还是可以考虑去下一个Back up offer的。

  • 如果签了back up offer,对seller来说,如果现在的buyer退出,seller就一定要卖给back up offer,它不可以back on market或者是接受更好的offer。
  • Backup buyer在等待期间也是可以看别的房子,但是如果对别家再次下offer,要做好工作让现在的back up offer所属的卖家知道。

如果大家对Contingency有进一步了解兴趣的话,可以参考本站发表的另一篇文章<买家保护条款Contingency简介>。


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第3集 (offer篇):https://www.youtube.com/watch?v=fPyCOPDEeoA

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