• Tue. May 21st, 2024

一篇文章看懂HELOC(优缺点/风险/Helco和Cash out refinance的区别/银行推荐)

Byadmin

Oct 2, 2023 #investing

请注意:本文不是专业财经顾问意见,仅供参考,不作为专业意见。投资有风险,请您自行衡量决定。

Heloc到底是什么?

了解Heloc之前首先要了解房屋净值(Home Equity)的概念:房屋的价值-贷款剩下的钱=房屋净值。例如当时房子是30万美元买入,贷款24万,现在房子增值到了60万,贷款还剩下20万,那么用60万(房屋价值)-20万(贷款剩下的钱)=40万就是房屋净值。

HELOC全称是Home equity line of credit。 是一种房屋净值贷款,通俗的讲相当于用你的房子做抵押在银行办了一张大额信用卡。房屋净值贷款相当于用房子作为抵押物像信用卡一样。只有在使用贷款额度的时候才需要还利息,不用这笔钱可以随时还进去不用还利息,就像信用卡一样方便。HELOC适用于小额的贷款金额,前几年的优惠期利息比较低,后面利息是很高,费用低适合短期使用。

Heloc的好处

  • 不用钱的时候不付利息,用钱后虽产生利息,大部分银行借款前10年只需还利息,10年后才需要还本息。这样就有了足够的现金流可以应对风险,或者用于投资。
  • 房屋净值贷款相当于用房子作为抵押物像信用卡一样。只有在使用贷款额度的时候才需要还利息,不用这笔钱可以随时还进去不用还利息,就像信用卡一样方便。HELOC适用于小额的贷款金额,前几年的优惠期利息比较低,后面利息是很高,费用低适合短期使用.

Heloc的缺点

1. 相对于买房贷款利率稍高。

2.不能长期锁定低利率。如果大环境是利率上涨,那以后的利率可能会高而难以预测。

3. 如果家庭收入不够高,会作为债务影响下次买房的贷款额度。解决办法是是可以取消这张大额信用卡,不同银行要收取300-500关账号的费用。

4. 前十年interest only,后面二十年(有些三十年)是amortized 需要支付本金和利息每个月浮动利率。所以很多人十年过后会重新申请增加line of credit 换掉之前的债。第一年0.99% 之后的刚到网站上看5.5-7.9% 浮动。过了十年之后就要连本带利还了,除非申请增加limit,然后把后面的钱贷出来还本金。不然却是每个月一下子就很贵了。所以很多人基本上就是快手钱拿来做投资,然后赚了之后在十年内赶快把本金还掉。

其它细节太多,具体联系各个银行根据自己的情况选择银行。

Heloc究竟能做什么?

我了解很多人都知道HELOC,但是具体开了做什么都没想明白。简单给大家几个小思路,但一定注意控制好风险。

1.如果裁员不小心降临,家里储备金不够可以用HELOC的钱顶上几年。(比如还房贷、养家)

2.有好房随时抄底,HELOC的钱随时可以作为下一套房子的首付或者直接全现金offer,抄底你喜欢的房子。

3.投资利润回报率更高的房产项目。比如我投资的房产开发项目回报率60%,我用这6%借到的钱去换60%的回报相当于躺赚。

4.有些人急于用钱,你也可以作为lander把钱以更高的利息借出去赚差价。

5. 还信用卡和其他债务,如果有欠高额债务可以考虑房屋套现合并债务,信用卡的利息很高,年利率超过17%,而房贷年利率在4%左右。以这种方式可以省下很多的高额利息。

6. 装修,用这笔钱房屋装修,这样房屋的价值也会增加

总之赚钱的方法千千万,只有想不到,没有做不到。集思广益,总能找到办法丰盈钱包。

 

HELOC 和Cash out哪个值得做?

如今火热的美国房市,很多屋主发现自己的房屋价值增涨了,想要拿钱再投资,又不想卖房去套现,那么增值的这部分该如何变现呢?美国人普遍不爱存钱,便有了房屋套现的方法。

如果通过自住房套现买房投资,通货膨胀持有现金就等同于资产贬值,房产增值快,前几年买的自住房资产净值升高,可以通过重新贷款从自住房里套现来买第二套房或做其他投资。

为何从自住房套现?因为通过自住房拿到的利息是最低的。

目前两种套现的办法,一种是房屋净值贷款 (Home equity line of credit, HELOC),另外一种是房屋抵押贷款(Cash out refinance)。

就目前利率来看,heloc比cash out refinance值得做。为什么呢?我来简单解释下。

  • HELOC,即home equity line of credit, 简单翻译是房屋净值信贷额度,是一种房屋资产的金融工具。根据房产的增值部分、贷款余额及借款人收入的情况等,给予一个三十年的信用额度,浮动利率,随借随还。有点类似于国内的银行信用贷。一般来说前10年,可以只还利息,后20年还利息+本金。也可以选择整个30年都是利息+本金。不一定要贷30年,提前结清也没有任何问题。目前heloc的利率是4.99%,利率会跟信用分、LTV有很重要的关系,所以具体情况具体分析。此外,heloc不会影响已有的房屋贷款的利率和期限,手续费比较少。
    • HELOC
      • 只要钱不拿出来就不用还利息,就像一张大额信用卡,只有需要用钱时才开始付利息, 所以在没有买到房之前或甚至改变买房计划都不会受到影响。
      • 利息按照天数算,可以把手上cash及每月收入直接打到HELOC账户里,这样可以通过时间差来减少还利息的天数.
      • 第一年利息低,即使第二年浮动利息只要一直在好利率的环境里,每年都可以通过做refinance来持续拿低利息.
        Tip:
      • 加州湾区有些公司和信用社有合作,如苹果和keypoint有合作,可以拿到额外的折扣;
      • 不能长期锁定低利率。如果大环境是利率上涨,那以后的利率可能会高而难以预测。

      适用于:
      1.买第二套房并打算只持有自住房一年, 一年后打算卖出。
      2.有信心一年内可以把借的HELOC还清.

  • Cash Out是基于房产的增值部分、贷款余额及借款人收入的情况等,重新的一次贷款,是refinance。也就是说前面一次的贷款的利率,期限全部被现在的重贷新的利率和期限代替,只是根据房产的增值、收入的提高等等,贷款金额增加了。cash out比正常的purchase利率要高一点,可以做查收入贷款,也可以是不查收入贷款。
    • Cash out Refinance:
      • 可长期固定利率,即使利率比HELOC高,也只比正常贷款利率高大约0.25.
      • X做完贷款立刻就要开始付利息,如果买房计划滞后,就必须一直付着.
      • 适合: 想买第二套房但还想长期持有自住房不卖的或想套现去别的地方投资的。

      Cash out interest only Refinance(推荐)

      • 不用还本金,只还利息每月还款额低很多, 在房价高的地方甚至可以做到非常好的cash flow. 最多有7年固定的项目,可保持7年内利率不
      • 由于现在利率环境好,有些银行可以做到只比一般cash out高0.25
        适合: 买第二套房但在7年内打算卖自住房及有投资需求的.
        注意:所有cash out的贷款在一年内同一个银行都不可以用来再买自住房. 如果之后因为一些原因改变计划,可以尝试不同的银行,因为本人不是贷款经纪,具体情况建议咨询您的贷款经纪。

HELOC 和Cash out还款方式有什么区别?

1.房屋净值贷款 (Home equity line of credit, HELOC)
借款人要贷出5万,房子上会产生两笔贷款,第一笔是20万的unpaid principal balance, 第二笔是5万的 HELOC。每个月2个贷款都要还。

2.房屋抵押贷款(Cash out refinance)
房屋抵押贷款是在贷款结束时可以直接收到5万,从放款开始按月支付利息。从长远看,需要长时间用钱的做房屋抵押贷款更适合。
同样的例子,借款人要贷出5万,之前的20万和新借的5万合并成一笔25万贷款,每个月要只还1个贷款payment。

HELOC值得做么?

因为现在贷款利率太高了,如果能持有之前低利率的贷款,当然不要变动为好。所以查收入情况下,目前利率如此高的情况下,个人不建议做Cash Out。但是HELOC可以很好的解决想融资的问题。

Heloc的作用是短期资金使用,走的是短平快路线,用来抢房子之后,马上要cash out来pay off heloc,所以额度比利率更重要。再高也要做,因为heloc的作用就像刀鞘里的刀一样,拔出来的一瞬间杀伤力最大,之后一定要归位,否则就和普通mortgage一样,失去了他的机动性。

也有人会问,如果查收入的情况足够的话,最低5%的头款也可以买房。那直接贷款好了,为啥还要做heloc?低于20%头款买房,需要买房屋保险,增加额外支出。另外,头款比例越低,利率相对越高。所以头款能多付一点最好。再另外,HELOC前十年可以只付利息,还款压力相对较小。

 

Heloc每个月还多少钱?利率多少? 有什么手续费吗?

答案是:每个银行不同,比如Cal Banktrust。 第一年APR 0.9%,第二年开始3.75%。上下浮动(prime rate是3.25% 所以肯定比这要高)

所以说假设我全部取出来40万美金,那第一年每个月还款=40万*0.9%除以12个月=$300美金每月

大部分银行基本没什么手续费,基本就是每年几十块钱维持这 个line of creclit, 但是如果你几年内close account的话会charge几百块。

最多可以取多少钱?

答案是:主要看两个因素。

第一,能取现的最大额度=房子最新估值*80% 再减去目前的房屋贷款

第二,贷款人的收入。combined Debt ToIncome (DTI) 要小于你税前工资的一个百分比(大部分银行是需要小于50%,有的更严格)

举个例子:

税前工资1万美金,DT假设不能超过50%,意思就是你名下的债务(房贷,每月地税,HOA,房屋保险,加上这个heloc的额度会产生的每个月的贷款(银行假设你全部取出来),全部加起来不能超过5000美金。

因为刚才说的300美金每个月只是银行前10年收取的利息,前十年是interest only。而且是浮动利息有可能随着prime rate 上涨,利息可能变到10%,所以其实也没那么划算,前十年光交利息了。由于前十年都没有在还本金,从第11年开始接下来的20年才开始还本金,到时候每个月就要连本带利还,如果还是按40美金,3.75%的APR的话 每个月可是要还$20C多。

其实heloc的income verification不难,因为是interest only (20万的话,每个月只是20万*apr/12, 所以就是小几百的debt )。需要你拿到title之后一段时间(半年到一年至少),只要有足够equity 和 ability to repay就可以。

那么麻烦为何还要用HELOC把钱贷出来?(本身就有房屋贷款了还,不够吗)

答案是:对就是不够,因为还要继续买。

工资上涨的速度绝对不够房价上涨的速度。又或者我拿着这40万 去Austin全款买个房子,假设租金2000,减去每个月的heloc还款,我还剩1000多零花钱呢,攒起来继续投资。过了十年要还本金了我把房子卖了还能挣一波appreciation而且还有省税。

当然投资者还可以投资别的资产类型,只要向报比利息高就值得。

 

有哪些银行推荐做heloc呢?

每个银行不一样。 第一年利率很多银行会有promotion 比如cal bank trust 第一年是0.9% APR。都是看银行, 一般都是随市场波动。 以政府发布的prime rate为基准上下浮动。

用heloc浮动利率的小伙伴关注一下,一般heloc就是prime rate加上magin,不同的银行利率有点小优惠,优惠之后利率也要基本在prime rate上加0.5(基本上利率在5.25左右了)。接下来还有几次加息预期,heloc的利率会根据prime 利率提高而提高,也有银行heloc提供的利率是prime rate减去1.01,这种heloc一般额度都不是很高,大家根据情况选择适合自己的。

1. cal bank trust (有promotion,第一年APR0.9%)

2. bank of the west (他们投资房自佳房都可以,,利率在一些折扣之后大概也是3.5%上下)

3.third federal (利率大概2.25% 对的你没看错,比prime rate3.25%低1%,但是他们家max loan amount是20万美金)

4. Bank of the West (I think they will do this for a single family, but not for a condo/townhome)

5. California Bank & Trust (up to 55% Combined LTV)

6. California Coast Credit Union (70% CLTV)

7. East West Bank (60% CLTV)

8. Fremont Bank (65% (LTV)

9. Pentagon Federal Credit Union (70% CLTV)

10. SAFE Credit Union (70% CLTV)

11. Union Bank (up to 65% CLTV)

12. Wells Fargo (up to 60% CLTV)

13. Wescom Credit Union (70% CLTV)

还有其他的正常的银行都可以问问,多shop around。但只要你有地方投资 其实大部分银行只要能借钱给你都值得操作。

 

By admin

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *