加建主屋还是加建ADU? 这个命题很大，因为真的很难简单一概地回答，每个人的加建需求，lot大小，主屋大小，neighborhood都不一样，肯定需要具体case具体看。但这里可以提供这些线索: 1. ADU和一般加建是走不一样的permit过程(要快很多因为只走ministerial approval不用architectural review)，codes也是不一样的。ADU setback只有4 feet, 能至少16 feet高，对parking要求低，甚至还能把压着property line的existing accessory structure改成ADU，要比普通加建的codes松很多，这是因为California的ADU law是overwrite local ordinances的。 2. 另一个重要考虑因素是ADU有800 sqft是不算在lot coverage…
房产税即Property Tax 一般由从价税和为专项征收的额外费用这两部分组成。从价税，就是用taxable value可征税额乘上固定税率而得到的税费。在加州，只要房屋不交易，每年的房产价值最多按通胀因素上调2%。除该税之外，不同城市也会收取额外的附加税，比如包括基础设施建设费、公共教育费、垃圾回收费等。 美国房产税怎么收？ 每年4月中旬，county会给房主们寄一个书面通知，让房主们了解自己的房产估价，年底地税部门就会按照信上估价金额来收取地税。 County的低水平孤行内容包含： 房屋市场价值(market value）: 房子在公开市场能卖出的价格，房屋价值是土地价值和建筑物价值的总和，但大多数地方只会对房价的一部分征收房产税。 房屋评估价值(assessed value)：税务评估师在估算房屋的市场价值后，会乘以一个评估比率得出这个估值，并按此收税，评估比率因地区而定，数值在0-100%之间。如果你的房子估值50万，所在区域税率是2%，那么你当年的地税就是50*2%=1万美元。 加州每年的地税的计算时间是从每年7月1日开始算到第二年的6月30日。可以选择一次性/分两期缴纳。 第一次：Due Date是11月1日，12月10日如果还没交付，需要交10%罚款。大家现在应该已经收到这半年的房产税税单了。 第二次：Due Date是2月1日，4月10日如果还没交付，需要交10%罚款。 今年收到的地税单的财年fiscal year是从今年7/1到明年的6/30，，晚了缴纳罚款10%。 第一次买房怎样交加州地税…
在美国买房，下offer之前，买家都要先看看disclosure (披露报告)，动辄几百页，让人头疼。以下就把披露报告中涵盖的重要文件罗列出来，让买房事半功倍。 Seller property questionnaire 和Real estate transfer disclosure Statement（SPQ, TDS） 这两份文件是卖家卖房子的时候填写的，是他们在居住期间对房子状况的描述，例如房子有做过哪些修理，三年内如果房子里有人过世，也是在这个文件中披露的。 Preliminary Report 产权报告 简称Title report，说明房子的持有人名字，持有方式，房子种类（独栋or 公寓），欠债情况等 NHD Report自然灾害报告…
在这里向大家分享10个关于在加州搞装修和面试包工头的经验。 1、Budget planning: 我个人的经验是，如果全屋装修，不加建的情况下，装修支出为房价的10%是比较合理的。譬如两百万的房子花20万装修，当然这个很主观，每个人观点都不同。一分钱一分货，支出太低了很难保证效果，支出太高了并不一定能完全体现在房子的增值上。 2、通常情况下，装修师傅的labor会占总支出的50%左右，剩下的50%基本上是材料费。这个也很好理解，GC (general contractor)就是把一根根木头，一条条电线，一块块瓷砖放在合适的地方，所以人工肯定和材料费成正比。 3、我一般会用Excel记录每一项支出，绿色的表示没有超支，红色表示超支。对于买材料，价格是上不封顶的，大部分情况下只能在有限的budget里面有所侧重，譬如这一次地板和台面就超支了很多，因为我坚持选择了喜欢的款式，所以导致最终的支出比estimate多了两三万。对于第一次装修的小白，建议多去看new construction的open house，多和agent，画图工程师讨论，对于GC货比三家，多去不同的建材店比价。 4、关于GC的选择，这一次的自住房我们找的是一个没有license的师傅，但是因为之前合作过很多次flip house，对他比较了解，所以有基本的信任。另外我并不是一张白纸的装修小白，对于想做什么格局的改动，做成什么效果都有自己的想法，也对各种permit申请和inspection的流程有基本的了解，所以最终选择了性价比较高的师傅。有license的师傅一般价格会高30%左右，如果你是第一次装修，建议找有执照的口碑好的GC，相当于买一份保险，求一份心安。 装修师傅真的很重要，感觉面5个10个师傅都不过分，一般我们联系的都是gc (general contractor)，就是包工头，一般包工头会抽走至少10%的利润。要是想省钱而且有足够的时间，可以自己当gc。但是像刚刚接触装修的小白，当然只能乖乖付钱啦。那么为什么没经验的需要gc呢？因为他们有资源，各种专业的师傅可以凑成一个团队，一般做台面有专门的的师傅，做地板有专门的的师傅，水工电工等等。要是想凭一己之力都找齐，又同时有一份全职工作，就很难了。当然也可以同一个师傅全包，装台面铺地板水电等等。这样价格可以相对便宜，但是往往没有专业师傅做的好看，所以由此看来gc还是很重要的，因为他直接决定了装修质量。 关于装修师傅的挑选，有一个网友推荐的联系方式大全可以参考：https://wechatcontractors.blogspot.com/p/blog-page.html?m=1 包括： 冷暖气 电工 小修补…
相信很多人在美国买房过程中都会遇到一个问题：房子有加建/格局改动/大的装修项目，那么怎么查询这些工程有没有permit呢？ 很多人以为只有会改变房屋外观的装修才需要Permit，这是一个误解。一般的来说，需要改动房屋结构、电力、水管或机械部分（冷暖气等）的工程都需要申请Permit，并由执照专业人士进行装修。 与中国的钢筋水泥住宅楼不同，美国的房屋多为木结构，一旦装修过程中改变房屋结构就有可能引发诸多安全隐患，申请Permit的出发点是为了保障安全和业主的利益。 为什么有些加建没有permit? 然而，除了新建加建Permit绕不过去的情况之外，很多业主装修或改造房屋不想申请Permit的原因是显而易见且情有可原的： 首先，Permit的申请一来一回通常需要一个月以上，耽误项目进度；其次，用于申请permit的图纸对信息量、精度和准确度都有比较高的要求，需要时间和精力准备，如果雇佣建筑师准备材料，需要花费额外的费用；第三，大部分的华人装修师傅没有承包商执照(GC License)，但他们中的大部分人手艺娴熟收费低，华人朋友们也愿意找这样的师傅，而他们就不具备申请Permit的资格。 那么，如果没有Permit私自开工会有什么后果呢？可能会受到政府部门停工的贴条（Stop Sign），已经完工的可能会收到政府部门给的违规罚单（Violation），此外，一旦发生安全事故，保险公司不会给没有Permit的项目赔付。 另外还有一种情况，未来的某一天卖房子，被买家发现曾经有无许可装修的记录，举报到City，被要求整改，被邻居举报的事情还是时有发生的。从另一个方面说，当你购房的时候，也要留心前业主有没有私下做过违规的改动。等房子过户你再想做别的什么改动，就得先把之前的Permits补办甚至被要求恢复原样。一般情况下，City要求恢复原样的可能性比较低，但补办Permits也会耗费不必要的时间精力。 作为买房人，为了避免这些不必要的麻烦，遇有加建，第一件事就是要去city核实这些加建是否有permit。 怎样查询加建/格局改动/装修的Permit呢？ 一般的搜索原则是： 1）google search: city of XXX permit search，找到以“.gov”为结尾的city官网。…
很多买房人在购房交接时，律师都会建议购买Title Insurance(产权保险)。贷款银行无一例外都会要求购买产权保险和房屋保险，否则不会放款。 什么是Title insurance? Title insurance有两种，分别是lender‘s title insurance and homeowners’ insurance，那么这两个到底是什么？我们需要买吗？ 产权保险一般包含两部分：业主险和贷款险。前者保护业主的产权在交接之前不存在瑕疵，交接之后不会被盗卖。后者保护银行在产权被盗卖时，贷款利益会得到赔偿。 业主产权保险(Owner’s Policy) ，是指，一旦发生产权纠纷，保险公司负责向买房人（即当前屋主）提供资金赔偿的保险。屋主 产权保险是optional，通常由房屋交易时的卖房人为买房人支付，如果买房人（当前屋主）在签合同时没有提出该要求，也可自己单独购买或者不买。 贷款公司保险，或贷款产权保险(Lender’s Policy)，是指，一旦发生纠纷，向买房人（当前屋主）提供资金的贷款公司，其所提供的贷款金额能够如期获得偿还。贷款公司产权保险一般都是买房人购买，而且通常是贷款机构要求必须购买的保险项目。一般买房时，若是贷款买房,则需要买以上两个产权保险。若是现金买房，就不需要买贷款产权保险(Lender’s Policy)， 只需要买业主产权保险(Owner’s…
在美国买房这些方法可以抵税。这里指的抵税是指使用itemrized deduction，如果经过测算还是使用standard deduction划算的话，那这些抵税方式就用不上了。不过，还是建议用这些项目测算一下，没准更划算呢。 一、房贷利息 贷款买房，会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest）1098表。如果房子是自住，可以把利息填入Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）中。如果房子用于出租，可填写 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 中的贷款利息支出（Mortage Interest）。刚买房的前几年付的利息比例较高，可以扣税的金额也非常可观。 二、房贷保险费用 个人房贷保险的抵税优惠也可抵税，但必须在房屋淨值增至20%之前购买个人房贷保险。 这部分费用可填入…
1、美国税法IRCSection121 美国税法IRCSection121(d)(10)条款对主要住所(PrincipalResidence)报税人，是重大减税利好:报税人出售主要住所，满足近五年内在该房屋内至少居住2年，卖房所得利润(CapitalGain)中，单身报税人可以享受25万美元的免税额，夫妻合报则可以享受50万美元免税额。 2、美国税法1031exchange 税法1031exchange规定，如果投资者以出售一项房地产获得的利润，在完成交易后180天内购买另一种“同类房地产”，1031交易所允许投资者在出售投资性房地产时“推迟”支付投资性房地产的资本利得税。 1031只适用于同类的投资或商业财产，不适用于个人自住财产;置换财产需有更高或相当价值，否则无法100%延迟税款。 1031交换是投资房延税法，又称为相似资产交换Like-kind Exchange，如果置换的房产是用于商业性使用或投资，并且投资人将置换所得再次投入商业使用，资产利得税Capital Gain可以转入新的物业里面不需要立刻缴纳。所以1031法则是延税不是免税。但换句话说你一辈子以房换房就一直不用交税，是房地产滚雪球的关键。 适用范围 ✅美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产Real Property和动产Personal Property ✅可跨州置换 ✅可置换不同类型的房屋 ✅新房产等于或大于旧房产价格 ❎不能用于跨国置换 ❎不能用于纯粹的自住房屋买卖 ❎不能用于股票、债券等财产的交换 两个关键时间点 1）确认期，在第一项交易转让日后的45天内，投资人必须以书面形式选定第二项交易所需要的房地产，并递交给第二项交易的另一方或者第三方中介机构。…
买了房子close交钥匙之前，最后一步就是再次验房final walkthrough。一般来说，时间在交房的3-5天前。由买家和买家经纪共同在场检查房屋状况。 请注意：这一步不是专门的房屋检查，而是最后walk through看一下房屋（特别是staging/房主个人物品撤掉以后）与之前是否有差异，比如： 合同上写明需要卖家修缮的地方是否处理？ 是否搬家而造成了别的破坏？等等需要特别注意 有帮助的checklist: 👉检查所有灯是否开关正常，插座是否有电（可带充电线试一下） 👉检查所有家用电器，如冰箱、洗碗机、洗衣机、烘干机、微波炉、烤箱、灶台等是否正常工作，合同上写明留给买家的电器和家具，是否留下了。 👉检查上下水：所有水阀、马桶，冷热水、是否有漏水问题 👉检查空调、暖气、门锁、车库门、窗户，门把手等能否正常工作 👉检查地板、墙面是否有损坏 👉检查是否有垃圾或卖家个人物品没有搬走 👉检查院内树木是否完好，地下室，储藏间等有没有打扫干净 注意事项： 卖家提供的检查报告上面提到的问题，如果合同上没有特别说明，卖家是不会对这些项目进行修理的。 但是如果发现了检查报告上没有提到的问题，特别是看房时没有出现问题的项目（比如马桶不能冲水、灯不亮、水龙头不出水等问题）要及时联系卖家进行修理（可录视频为证，写到VP里）。 ————————————————– 号外：…
第一，噪音硬伤 – 紧邻高速、火车、或者飞机航线 湾区的主要铁路线是Caltrain和Bart，以Caltrain的路线为例，这条路线横穿南湾，一直延伸到旧金山。高峰时期达到半小时一班，从早上四五点持续到凌晨一点左右。根据铁路规则，途径交叉路口需鸣笛。特别是货车，有时清晨或晚上经过会不停的鸣笛，连0.8-1 Mile之外的室内都可以听到，更不用说紧邻铁路线的住宅了。 高速公路的噪音甚至要大于铁路的噪音，毕竟火车是有间隔期的，而高速路的噪音在白天是不间断的。如果是Single Family House，基本在院子里会持续的听见车流的声音，相对比较新的Townhouse，房子内部隔音做的比较好，还略可以忍受，但是如果有开窗通风习惯的话，那一定要在房子里面多体验体验。 湾区有多个机场，旧金山机场，圣何塞机场，奥克兰机场，还有还有一个是在Sunnyvale和Mountain View北侧的军用机场。相对来说，旧金山和圣何塞的民用机场飞机起飞降落更频繁，噪音基本持续不断；而军用机场，飞机不会那么频繁，但是军用飞机往往噪音更大一点。湾区很难避免飞机的噪音，但是至少不要在飞机的航线正下方。 除了噪音问题，如果紧挨着铁路或者在机场航线下面，还能感受到火车经过的地面晃动以及飞机飞过的气流。其实这些问题都是很容易被买家忽视的问题，因为Covid，有段时间飞机变少，有些货运铁路也没有以前那么频繁，建议你一定要等到火车或者飞机经过的时候去实地感受一下。另外，关于高速公路或者大马路，看房的时候经常不开窗户，室内也比较嘈杂，就更容易忽视这种噪音。建议等晚上或者清晨去屋里感受，开窗和关窗都试试看。 查询工具： 美国国家噪音地图：https://maps.dot.gov/BTS/NationalTransportationNoiseMap/ 第二，路冲或者门口有Stop Sign 路冲的意思就是房子直接对着马路走向，丁字路口或者拐弯的位置比较常出现路冲。如果不讨论风水，对于我们日常生活上来说，一方面是总是有车正对着家门口开过来，会有风险撞过来；另一方面，在天黑的时候，对面开来的车灯总是会照到家里。 关于Stop Sign，一般有Stop…