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湾区加建成本时间线心得(车库改ADU/加建ADU和加建主屋)

加建主屋还是加建ADU? 这个命题很大,因为真的很难简单一概地回答,每个人的加建需求,lot大小,主屋大小,neighborhood都不一样,肯定需要具体case具体看。但这里可以提供这些线索: 1. ADU和一般加建是走不一样的permit过程(要快很多因为只走ministerial approval不用architectural review),codes也是不一样的。ADU setback只有4 feet, 能至少16 feet高,对parking要求低,甚至还能把压着property line的existing accessory structure改成ADU,要比普通加建的codes松很多,这是因为California的ADU law是overwrite local ordinances的。 2. 另一个重要考虑因素是ADU有800 sqft是不算在lot coverage…

一篇文章看懂加州地税(缴纳流程/新房主注意事项/房屋价值抗辩)

房产税即Property Tax 一般由从价税和为专项征收的额外费用这两部分组成。从价税,就是用taxable value可征税额乘上固定税率而得到的税费。在加州,只要房屋不交易,每年的房产价值最多按通胀因素上调2%。除该税之外,不同城市也会收取额外的附加税,比如包括基础设施建设费、公共教育费、垃圾回收费等。 美国房产税怎么收? 每年4月中旬,county会给房主们寄一个书面通知,让房主们了解自己的房产估价,年底地税部门就会按照信上估价金额来收取地税。 County的低水平孤行内容包含: 房屋市场价值(market value): 房子在公开市场能卖出的价格,房屋价值是土地价值和建筑物价值的总和,但大多数地方只会对房价的一部分征收房产税。 房屋评估价值(assessed value):税务评估师在估算房屋的市场价值后,会乘以一个评估比率得出这个估值,并按此收税,评估比率因地区而定,数值在0-100%之间。如果你的房子估值50万,所在区域税率是2%,那么你当年的地税就是50*2%=1万美元。 加州每年的地税的计算时间是从每年7月1日开始算到第二年的6月30日。可以选择一次性/分两期缴纳。 第一次:Due Date是11月1日,12月10日如果还没交付,需要交10%罚款。大家现在应该已经收到这半年的房产税税单了。 第二次:Due Date是2月1日,4月10日如果还没交付,需要交10%罚款。 今年收到的地税单的财年fiscal year是从今年7/1到明年的6/30,,晚了缴纳罚款10%。 第一次买房怎样交加州地税…

买房如何读Disclosure (披露报告)

在美国买房,下offer之前,买家都要先看看disclosure (披露报告),动辄几百页,让人头疼。以下就把披露报告中涵盖的重要文件罗列出来,让买房事半功倍。 Seller property questionnaire 和Real estate transfer disclosure Statement(SPQ, TDS) 这两份文件是卖家卖房子的时候填写的,是他们在居住期间对房子状况的描述,例如房子有做过哪些修理,三年内如果房子里有人过世,也是在这个文件中披露的。 Preliminary Report 产权报告 简称Title report,说明房子的持有人名字,持有方式,房子种类(独栋or 公寓),欠债情况等 NHD Report自然灾害报告…

加州湾区装修和面试GC(Budget Planning, General Contractor)

在这里向大家分享10个关于在加州搞装修和面试包工头的经验。 1、Budget planning: 我个人的经验是,如果全屋装修,不加建的情况下,装修支出为房价的10%是比较合理的。譬如两百万的房子花20万装修,当然这个很主观,每个人观点都不同。一分钱一分货,支出太低了很难保证效果,支出太高了并不一定能完全体现在房子的增值上。 2、通常情况下,装修师傅的labor会占总支出的50%左右,剩下的50%基本上是材料费。这个也很好理解,GC (general contractor)就是把一根根木头,一条条电线,一块块瓷砖放在合适的地方,所以人工肯定和材料费成正比。 3、我一般会用Excel记录每一项支出,绿色的表示没有超支,红色表示超支。对于买材料,价格是上不封顶的,大部分情况下只能在有限的budget里面有所侧重,譬如这一次地板和台面就超支了很多,因为我坚持选择了喜欢的款式,所以导致最终的支出比estimate多了两三万。对于第一次装修的小白,建议多去看new construction的open house,多和agent,画图工程师讨论,对于GC货比三家,多去不同的建材店比价。 4、关于GC的选择,这一次的自住房我们找的是一个没有license的师傅,但是因为之前合作过很多次flip house,对他比较了解,所以有基本的信任。另外我并不是一张白纸的装修小白,对于想做什么格局的改动,做成什么效果都有自己的想法,也对各种permit申请和inspection的流程有基本的了解,所以最终选择了性价比较高的师傅。有license的师傅一般价格会高30%左右,如果你是第一次装修,建议找有执照的口碑好的GC,相当于买一份保险,求一份心安。 装修师傅真的很重要,感觉面5个10个师傅都不过分,一般我们联系的都是gc (general contractor),就是包工头,一般包工头会抽走至少10%的利润。要是想省钱而且有足够的时间,可以自己当gc。但是像刚刚接触装修的小白,当然只能乖乖付钱啦。那么为什么没经验的需要gc呢?因为他们有资源,各种专业的师傅可以凑成一个团队,一般做台面有专门的的师傅,做地板有专门的的师傅,水工电工等等。要是想凭一己之力都找齐,又同时有一份全职工作,就很难了。当然也可以同一个师傅全包,装台面铺地板水电等等。这样价格可以相对便宜,但是往往没有专业师傅做的好看,所以由此看来gc还是很重要的,因为他直接决定了装修质量。 关于装修师傅的挑选,有一个网友推荐的联系方式大全可以参考:https://wechatcontractors.blogspot.com/p/blog-page.html?m=1 包括: 冷暖气 电工 小修补…

如何查询加建/格局改动/装修的Permit和政府记录的房屋面积(Property Record Search)

相信很多人在美国买房过程中都会遇到一个问题:房子有加建/格局改动/大的装修项目,那么怎么查询这些工程有没有permit呢? 很多人以为只有会改变房屋外观的装修才需要Permit,这是一个误解。一般的来说,需要改动房屋结构、电力、水管或机械部分(冷暖气等)的工程都需要申请Permit,并由执照专业人士进行装修。 与中国的钢筋水泥住宅楼不同,美国的房屋多为木结构,一旦装修过程中改变房屋结构就有可能引发诸多安全隐患,申请Permit的出发点是为了保障安全和业主的利益。 为什么有些加建没有permit? 然而,除了新建加建Permit绕不过去的情况之外,很多业主装修或改造房屋不想申请Permit的原因是显而易见且情有可原的: 首先,Permit的申请一来一回通常需要一个月以上,耽误项目进度;其次,用于申请permit的图纸对信息量、精度和准确度都有比较高的要求,需要时间和精力准备,如果雇佣建筑师准备材料,需要花费额外的费用;第三,大部分的华人装修师傅没有承包商执照(GC License),但他们中的大部分人手艺娴熟收费低,华人朋友们也愿意找这样的师傅,而他们就不具备申请Permit的资格。 那么,如果没有Permit私自开工会有什么后果呢?可能会受到政府部门停工的贴条(Stop Sign),已经完工的可能会收到政府部门给的违规罚单(Violation),此外,一旦发生安全事故,保险公司不会给没有Permit的项目赔付。 另外还有一种情况,未来的某一天卖房子,被买家发现曾经有无许可装修的记录,举报到City,被要求整改,被邻居举报的事情还是时有发生的。从另一个方面说,当你购房的时候,也要留心前业主有没有私下做过违规的改动。等房子过户你再想做别的什么改动,就得先把之前的Permits补办甚至被要求恢复原样。一般情况下,City要求恢复原样的可能性比较低,但补办Permits也会耗费不必要的时间精力。 作为买房人,为了避免这些不必要的麻烦,遇有加建,第一件事就是要去city核实这些加建是否有permit。 怎样查询加建/格局改动/装修的Permit呢? 一般的搜索原则是: 1)google search: city of XXX permit search,找到以“.gov”为结尾的city官网。…

一篇文章了解美国买房产权保险 (Lender‘s title insurance & Homeowners’ insurance)

很多买房人在购房交接时,律师都会建议购买Title Insurance(产权保险)。贷款银行无一例外都会要求购买产权保险和房屋保险,否则不会放款。 什么是Title insurance? Title insurance有两种,分别是lender‘s title insurance and homeowners’ insurance,那么这两个到底是什么?我们需要买吗? 产权保险一般包含两部分:业主险和贷款险。前者保护业主的产权在交接之前不存在瑕疵,交接之后不会被盗卖。后者保护银行在产权被盗卖时,贷款利益会得到赔偿。 业主产权保险(Owner’s Policy) ,是指,一旦发生产权纠纷,保险公司负责向买房人(即当前屋主)提供资金赔偿的保险。屋主 产权保险是optional,通常由房屋交易时的卖房人为买房人支付,如果买房人(当前屋主)在签合同时没有提出该要求,也可自己单独购买或者不买。 贷款公司保险,或贷款产权保险(Lender’s Policy),是指,一旦发生纠纷,向买房人(当前屋主)提供资金的贷款公司,其所提供的贷款金额能够如期获得偿还。贷款公司产权保险一般都是买房人购买,而且通常是贷款机构要求必须购买的保险项目。一般买房时,若是贷款买房,则需要买以上两个产权保险。若是现金买房,就不需要买贷款产权保险(Lender’s Policy), 只需要买业主产权保险(Owner’s…

美国买房抵税分项扣除额(itemrized deductions)

  在美国买房这些方法可以抵税。这里指的抵税是指使用itemrized deduction,如果经过测算还是使用standard deduction划算的话,那这些抵税方式就用不上了。不过,还是建议用这些项目测算一下,没准更划算呢。 一、房贷利息 贷款买房,会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest)1098表。如果房子是自住,可以把利息填入Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)中。如果房子用于出租,可填写 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 中的贷款利息支出(Mortage Interest)。刚买房的前几年付的利息比例较高,可以扣税的金额也非常可观。 二、房贷保险费用 个人房贷保险的抵税优惠也可抵税,但必须在房屋淨值增至20%之前购买个人房贷保险。 这部分费用可填入…

浅谈投资房1031 Exchange

1、美国税法IRCSection121 美国税法IRCSection121(d)(10)条款对主要住所(PrincipalResidence)报税人,是重大减税利好:报税人出售主要住所,满足近五年内在该房屋内至少居住2年,卖房所得利润(CapitalGain)中,单身报税人可以享受25万美元的免税额,夫妻合报则可以享受50万美元免税额。 2、美国税法1031exchange 税法1031exchange规定,如果投资者以出售一项房地产获得的利润,在完成交易后180天内购买另一种“同类房地产”,1031交易所允许投资者在出售投资性房地产时“推迟”支付投资性房地产的资本利得税。 1031只适用于同类的投资或商业财产,不适用于个人自住财产;置换财产需有更高或相当价值,否则无法100%延迟税款。 1031交换是投资房延税法,又称为相似资产交换Like-kind Exchange,如果置换的房产是用于商业性使用或投资,并且投资人将置换所得再次投入商业使用,资产利得税Capital Gain可以转入新的物业里面不需要立刻缴纳。所以1031法则是延税不是免税。但换句话说你一辈子以房换房就一直不用交税,是房地产滚雪球的关键。 适用范围 ✅美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产Real Property和动产Personal Property ✅可跨州置换 ✅可置换不同类型的房屋 ✅新房产等于或大于旧房产价格 ❎不能用于跨国置换 ❎不能用于纯粹的自住房屋买卖 ❎不能用于股票、债券等财产的交换 两个关键时间点 1)确认期,在第一项交易转让日后的45天内,投资人必须以书面形式选定第二项交易所需要的房地产,并递交给第二项交易的另一方或者第三方中介机构。…

买房后Final WalkThrough应该检查什么

买了房子close交钥匙之前,最后一步就是再次验房final walkthrough。一般来说,时间在交房的3-5天前。由买家和买家经纪共同在场检查房屋状况。 请注意:这一步不是专门的房屋检查,而是最后walk through看一下房屋(特别是staging/房主个人物品撤掉以后)与之前是否有差异,比如: 合同上写明需要卖家修缮的地方是否处理? 是否搬家而造成了别的破坏?等等需要特别注意 有帮助的checklist: 👉检查所有灯是否开关正常,插座是否有电(可带充电线试一下) 👉检查所有家用电器,如冰箱、洗碗机、洗衣机、烘干机、微波炉、烤箱、灶台等是否正常工作,合同上写明留给买家的电器和家具,是否留下了。 👉检查上下水:所有水阀、马桶,冷热水、是否有漏水问题 👉检查空调、暖气、门锁、车库门、窗户,门把手等能否正常工作 👉检查地板、墙面是否有损坏 👉检查是否有垃圾或卖家个人物品没有搬走 👉检查院内树木是否完好,地下室,储藏间等有没有打扫干净 注意事项: 卖家提供的检查报告上面提到的问题,如果合同上没有特别说明,卖家是不会对这些项目进行修理的。 但是如果发现了检查报告上没有提到的问题,特别是看房时没有出现问题的项目(比如马桶不能冲水、灯不亮、水龙头不出水等问题)要及时联系卖家进行修理(可录视频为证,写到VP里)。   ————————————————– 号外:…

湾区买房应注意防止九大硬伤

第一,噪音硬伤 – 紧邻高速、火车、或者飞机航线 湾区的主要铁路线是Caltrain和Bart,以Caltrain的路线为例,这条路线横穿南湾,一直延伸到旧金山。高峰时期达到半小时一班,从早上四五点持续到凌晨一点左右。根据铁路规则,途径交叉路口需鸣笛。特别是货车,有时清晨或晚上经过会不停的鸣笛,连0.8-1 Mile之外的室内都可以听到,更不用说紧邻铁路线的住宅了。 高速公路的噪音甚至要大于铁路的噪音,毕竟火车是有间隔期的,而高速路的噪音在白天是不间断的。如果是Single Family House,基本在院子里会持续的听见车流的声音,相对比较新的Townhouse,房子内部隔音做的比较好,还略可以忍受,但是如果有开窗通风习惯的话,那一定要在房子里面多体验体验。 湾区有多个机场,旧金山机场,圣何塞机场,奥克兰机场,还有还有一个是在Sunnyvale和Mountain View北侧的军用机场。相对来说,旧金山和圣何塞的民用机场飞机起飞降落更频繁,噪音基本持续不断;而军用机场,飞机不会那么频繁,但是军用飞机往往噪音更大一点。湾区很难避免飞机的噪音,但是至少不要在飞机的航线正下方。 除了噪音问题,如果紧挨着铁路或者在机场航线下面,还能感受到火车经过的地面晃动以及飞机飞过的气流。其实这些问题都是很容易被买家忽视的问题,因为Covid,有段时间飞机变少,有些货运铁路也没有以前那么频繁,建议你一定要等到火车或者飞机经过的时候去实地感受一下。另外,关于高速公路或者大马路,看房的时候经常不开窗户,室内也比较嘈杂,就更容易忽视这种噪音。建议等晚上或者清晨去屋里感受,开窗和关窗都试试看。      查询工具: 美国国家噪音地图:https://maps.dot.gov/BTS/NationalTransportationNoiseMap/ 第二,路冲或者门口有Stop Sign 路冲的意思就是房子直接对着马路走向,丁字路口或者拐弯的位置比较常出现路冲。如果不讨论风水,对于我们日常生活上来说,一方面是总是有车正对着家门口开过来,会有风险撞过来;另一方面,在天黑的时候,对面开来的车灯总是会照到家里。 关于Stop Sign,一般有Stop…