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Contingent和Pending的区别

美国房市比较淡时,大家在Refin和Zillow上,经常可以看到有的房子在open house之后,status不是像其他房子那样变成pending,而是变成了”Contingent”,也许你会问,“Contingent”到底啥意思?Contingent和Pending的区别是什么呢? Contingent和Pending的区别 在这里,我就自己的理解向大家介绍一下: 先说“Pending”, 这代表卖家已经接受了一个offer,这个offer或者是没有任何contigency,或者是所有contingency已经完全满足完成,买卖双方进入正式合同,这个listing不再active。换句话说,这个房子已经卖掉,买家不能买了,除非在之后的贷款,产权转移等环节出现问题,房子再次back on market。 有时看到Redfin会显示“Contingent”,这又是什么意思呢?“Contingent”和“Pending”有削微那么一点不同。相同的是卖家也接了一个offer,买卖双方进入合同。不同的是这个合同包含一些contingencies,可以把contingency理解成会影响交易的条件/要求,能否满足这些条件/要求会决定最终这个transaction能否顺利close。 比如,买家提交了一个offer(offer就是购房合同的俗称),offer中的contingency是买家一个月内卖掉现在住的房子,用卖房得到的钱付新买房子的首付。如果卖家同意,达成共识,那么买卖双方签字进入合同。如果这个contingency不能满足,会影响这个房子最终能否卖掉。 在了解了什么是pending和什么是contingent之后,我们可以总结一下Contingent和Pending的区别了。contingent状态代表这个房子仍然没有完全完成所约定的买家保护条款,交易仍存在一定变数;另外,和“pending”不同的是,contingent的状态代表这个listing还是active. 市场上其它感兴趣的买家是可以继续提交offer的(通常称为back up offer),如果卖家满意新来的offer,那么原来“contingent”的买家有可能需要把contingency取消掉以继续保持原有合同,否则,新来的买家有可能抢走这个房子。 常见的Contingency Loan Contingency:贷款的买家在合同里添加loan contingency的意思就是,如果贷款办不下来,买家有权拿回全部订金,选择终止合同,不买房子。保护买家因贷款产生的风险,确保订金不会损失。 Inspection Contingency:买家如果在合同里添加Inspection…

卖房子如何自己做Home Staging

为什么要做Staging? 因为据RESA(Real Estate Staging Association)调研显示看房的前30-40秒,买家其实就已经决定了买不买了。 Staging的原因和优势 1)扬长避短。 Staging的核心理念是:去个性化, 尽量抹除前主人的生活气息,凸显房子的长处,淡化劣势。不同风格的房子通过staging最大化其风格的优势。 2)营造一个家而不是房子。 sell the experience not the product自住买家买的不是一栋房子而是一个家。 Staging能够营造这是一个家的感觉,让其联想到自己在这个家里生活的场景。这样的买家往往愿意付比理性价格更高的价格。 3)填补想象力。 面对空房,一些买家很难想像这个空间中可以做什么,那个空间里可以怎么装饰。staging能很好的填补这些想象力上的空缺。 4)转移注意力。…

浅谈加州房产税Prop13和Prop19

加州房产税Prop13 1978年加州通过了一个在全美有示范作用的著名法案“13号提案”(Proposition 13),全称为“人民限制财产税计划”(People’s Initiative to Limit Property Taxation),该法案经过全州公投通过,成为州宪法的修正案。 根据Prop13规定,加州的房地产税每年的增长是有限制的。一年最多只能涨2-3%。房产地税又和房屋估值相关。房屋的估价以房屋买卖时的价值为准,只要屋主不卖出房子或不在现有地基上加建、改建房屋,该房产便不得重新估价,不过每年的房产价值可以按通胀因素上调最多2%;一旦房屋卖出,新的房主则要按当时的市场价交税。这个法案可以加州居民享受较低的房地产税,特别是对持有很久且估值很低的老房子。 另一个规定是屋主所交房产税额不得超过房屋价值的1%,也就是说房产税的税率最多为1%。加州不管是哪里,基本地税都是1%。但是各个县和市会有附加税,但是附加税基本来说在0.06%到0.25%,也就是说实际房产税在1.06%到1.25%之间。 自1978年以来,加州曾多次提出废除Prop13,这样政府就可以每年对你的房子估价,再以房价的1%的比例对房产拥有者收房地产税。支持推翻Prop13的政客表明,废除Prop13以后只涨工业与商业用房的房地产税,并不会影响住宅。但是,如果工业与商业地产税涨了,他们的租金必然会涨。然后这些公司提供的产品或服务也会涨价。最终还是加州居民买单,羊毛出在羊身上。而拥护Prop13的大多是拥有很低税基的房产持有者,只需要缴纳极低的地税。 加州房产税Prop19 2021年2月16日生效的Prop19会对湾区的房屋市场有什么影响呢? 先从结论开始讲吧,首先这对拥有房产的55岁以上的人是重大利好,但是对子女房产传承会加大税务成本及负担。但是房产总是非流动性产品,且拥有大量房产的地主也早把房子放在信托里,这个法案在短期内是不会对地产市场有很大影响的。 首先对于55岁以上的、残障人士及自然灾害受害者等,在处理旧房后的2年内,可以在加州任何地方重新购买房产了,不再有以前的必须在同一county或者特定county买房的限制了,且在新房价格上取消了必须低于旧房价格的限制,只是会调整税基、且可以最多换房3次!这在鼓励55岁以上的人搬家,促进房产交易。但是55岁以上的人有多少愿意频繁搬家呢,我们拭目以待。 在prop19生效前,父母把自住房过户给子女,不管子女把房屋做自住还是出租,房子过户时的Assessed Value 都无需重估,保留给子女;父母的投资房产的前100万的Assessed Value 也不需要重估。…

美国买房经验小总结

买房要注意的问题实在很多,一不小心就会踩坑,以下给大家介绍一下一些小经验: 1. 买装修过的可以拎包入住的房子时,  你要问自己,我搬进去这个房子之前是否能接受墙的颜色,不换地板,不换洗手间,不换厨房?如果你能接受,那么你买的房子的装修就有他的价值。如果你看着房子装修好,但你还是打算进去换装修的话,那么这套房子基本就和那些破装修的房子价值一样。 2. 破房子要首选房子面积大的,不用加建的,不要选面积小要加建的房子。改建和加建成本相差非常大。 3. 如果地基有问题,尽量避免两层楼,坑太大,比一层楼的风险大很多。 4. 如果条件允许尽量不要买老的加建两层的房子,即使有permit,你也不确定以前造的是否符合现在的code,是否有防震。这里坑还是很多的。 5. 尽量买前院小后院方正的房子,适合加建 6. 不要完全不考虑只有一个厕所的房子,在已有的房子里加厕所是非常容易的,就一个厕所房子可以升值很多 7. 有条件买crawl space 地基的还是不要买slab foundation的房子,因为水管埋在水泥地里不好修,虽然不容易坏,但总是长期是一个隐患。 8.…

在美国怎么查询foreclosure的信息

在各大房地产网站只能查到挂牌上市的Foreclosure房源,而这是非常有限的。 怎样查询Foreclosure房源 要查更全面的Foreclosure房源,可以访问http://www.auction.com. 在”foreclosure” tab下,输入邮编或城市名查询,即可获知该地foreclosure房源的信息,默认会包含方圆25 mile内的房源,地址,拍卖时间,起拍价格和市场预估价等。 https://www.realtytrac.com也是很好的信息来源, 包括pre-foreclosure和auction的信息。 这些Foreclosure房源是怎么出现的呢? 正确理解是,就算房价跌到水下,你自己要照常还月供的话,银行不会找你麻烦。但是如果你的房子被foreclosure卖掉,而且卖掉的钱如果还不足够cover你欠银行的钱,这种情况下:如果你在列出来的那12个non- recourse的州,你不会被银行继续追讨,银行就认亏了。如果你住在别的recourse的州,那么银行还可以继续跟你追讨卖房不足以cover的那部分钱,比如go after你其他资产。 这12个non-recourse states是: Alaska, Arizona, California, Connecticut, Hawaii Idaho,…

Town House的优缺点

Townhouse的优点: 1)在预算有限的情况下,可以兼顾通勤方便,学区和居住面积。在single family house普遍房屋陈旧的情况下,很多townhouse位于新落成的小区或次新房,满足了很多人住新房的愿望。 2)有社区的各种配套设施,有各种文娱设施,比如游泳池,儿童游乐场地,club house, 网球场,烧烤区等等。小区绿化有专人负责,收垃圾也比single family house要更灵活方便。 3)更有社区氛围,Townhouse居住相对集中,尤其是新Townhouse以年轻人居多,小朋友比较集中,比较有社区氛围。 4)安全性相对更好,由于居住紧密,又有专人维护,安全性相对较好,比较少有闯入住宅的情况发生,尤其是有的70年代的Townhouse,还有前院和上锁的大门,这相对于大门直接对着街道的Single family house来说,安全性更好。 Townhouse的各种问题: 1)新建的Townhouse,普遍是三层的,每层的面积相对局促,日常要反复上下楼梯,对有小孩和老人的家庭尤其不便。想一想连 2)隔音问题:由于和邻居之间有一面或多面的墙壁是公共的,加之美国房子的木质结构,很容易出现隔音问题。尤其是当邻居有使用音响,爱开party,终日弹钢琴的习惯时,噪音问题尤其突出。租房还可以躲避,如果是买房碰上这个问题就头疼了。 3)房屋管道相通,容易出现问题与邻居责任划分不清。Townhouse房子出现问题必须要协商解决,遇到不讲理的邻居,真的很无奈。 4)无法加建,或者更改内部结构,由于是town house,统一管理,而且左右墙都是连着邻居,加建和改格局基本不太可能。即使可以,要求也非常严苛,所以可改动的可能很小。 5)蚂蚁老鼠没办法根本解决。因为房子与邻居一墙之隔,楼顶是相通的,所以根本没办法灭鼠灭蚁,只能祈求邻居爱干净。…

如何使用公司Metlife Legal plan办理Live Trust和报销买房律师费

很多朋友的公司会提供Metlife legal Plan的福利。MetLife可以报销哪些律师费? 关于公司的Metlife Legal Plan到底包含哪些服务, 今天我来和大家具体说一下: Metlife legal plan使用步骤 第一步: 到Metlife Legal Plan的网站上注册。 第二步: 登入以后会跳出一个界面,你可以根据你的法律需求选择In network的律师并联系他们。 第三步: 在右上角有一个 “view…

买家保护条款Contingency简介

在房地产交易网站,大家可能注意到,成交状态的变化,有的时候显示是pending, 有的时候显示是contingent,这两者有什么区别呢? “Pending”, 代表卖家接了一个offer,买卖双方进入合同,这个listing不再active. 换句话说,这个房子已经卖掉,买家不能买了,除非在之后的贷款,产权转移等环节出现问题,房子再次back on market. “Contingent”和“Pending”有削微那么一点不同。相同的是卖家也接了一个offer,买卖双方进入合同。不同的是这个合同包含一些contingencies,可以把contingency理解成会影响交易的条件/要求,能否满足这些条件/要求会决定最终这个transaction能否顺利close. 比如,买家提交了一个offer,offer中的contingency是买家一个月内卖掉现在住的房子,用卖房得到的钱付新买房子的首付。如果卖家同意,达成共识,那么买卖双方签字进入合同。如果这个contingency不能满足,会影响这个房子最终能否卖掉。 和“pending”不同的是,contingent的状态代表这个listing还是active. 市场上其它感兴趣的买家是可以继续提交offer的,如果卖家满意新来的offer,那么原来“contingent”的买家有可能需要把contingency取消掉以继续保持原有合同,否则,新来的买家有可能抢走这个房子。 常见的Contingency: Loan Contingency:贷款的买家在合同里添加loan contingency的意思就是,如果贷款办不下来,买家有权拿回全部订金,选择终止合同,不买房子。保护买家因贷款产生的风险,确保订金不会损失。 Inspection Contingency:买家如果在合同里添加Inspection Contingency,那么买家可以请专业的inspector对房屋进行检查,如果检查出房子有问题令买家不开心不满意,买家可以选择被返还订金并退出合同。 Appraisal Contingency:买家如果在合同里添加Appraisal…

地基常见问题总结

地基问题是买房时不可忽略的问题。造成地基问题的主要原因来自于排水性差,受潮后膨胀的土壤容易导致地基移位或混凝土裂缝。 造成土地地基受潮的原因有: 在浇筑地基前未把土壤压 Plumping 漏水 造地基时没有很好的做好排水,比如下雨时水从高处流到低处,使得地基常年积水,像这样的房子必须要做好相应的排水系统才能很好的保护好地基。 地基不好的常有征兆: 有裂纹(Crack) 竖纹是常见的,看具体情况通常不用特别担心。如果是水平裂缝,那可能表明过多的水压正在影响地基.如裂缝长到 1-2 英寸宽或更大,昆虫或水侵入这些裂缝时,会更加的破坏地基。 虽然看到裂纹可能表明有问题,但不表明地基一定有问题。也有很多裂缝本质上只是装饰性的,不需要担心的。 地基沉降 (Settling/Sink) 当你发现你房子的一边低于另一边,并开始慢慢往下沉.那就需要把地面重新往上抬起来,对于Slab foundation的房子出现这个的问题就比较麻烦了,因为需要打开下面的混泥土来维修。由地基沉降引起的Gap通常是竖向的. 地基上升(Upheaval) 和地基下沉正好相反,通常发生在slab foundation的房子上,这是由于土地积水造成的,其中一种情况有水管漏水使土地潮湿膨胀。因为Eichler房子的水管埋在Slab foundation里面所以这也是大家选择这类房子需要考虑的风险之一。…

买新房的检查清单

房屋检查是地产交易环节的一个重要步骤,一般是在房子in escrow即将close前一周左右。尤其是新房,很多小问题可以要求builder去修,因此新房检查Final walkthrough时要着重检查一下几个方面: 1. 仔细检查新房upgrade list上面的项目 很多新房都自带了一大列的upgrades,有些是客人自己选的,有些是builder一开始就加上的,这些项目最好在final walkthrough的时候一项项检查,以免builder遗漏了重要的upgrades。 2. 测试所有的开关,电器,门窗,水电 一般来说在房子建好的时候城市的final inspection会来检查这些项目,不过难保会有遗漏的部分,或者之后坏掉了,作为买家如果在close之前发现任何问题可以跟builder反映并让他们来修复的。 首先要检查所有的开关,比如某个灯泡不亮,不是大问题但早发现可以让builder早处理。 其次是所有的电器,要打开试用一下,尤其是空调和暖气,看看出风口风量是不是足够,这些问题以后修起来都挺麻烦的。 门窗的话最好开关/推拉一下,看看是不是好推,有些师傅装歪了会造成门关不紧锁不上的问题。 最后就是水电啦,每个水龙头都打开来测试一下流量和冷热水,包括浴缸和马桶。 3. 仔细检查墙面和地面上小的瑕疵 很多新房卖掉之前会放上staging供客人参观,也有一些房子放的时间长了难免会有小划痕,尤其是model home,卖掉前在市场上会放很长时间,有很多人来参观,难免会有小瑕疵.…