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买家保护条款Contingency简介

Byadmin

Feb 8, 2022 #美国买房
买房Contigency

在房地产交易网站,大家可能注意到,成交状态的变化,有的时候显示是pending, 有的时候显示是contingent,这两者有什么区别呢?

“Pending”, 代表卖家接了一个offer,买卖双方进入合同,这个listing不再active. 换句话说,这个房子已经卖掉,买家不能买了,除非在之后的贷款,产权转移等环节出现问题,房子再次back on market.

“Contingent”和“Pending”有削微那么一点不同。相同的是卖家也接了一个offer,买卖双方进入合同。不同的是这个合同包含一些contingencies,可以把contingency理解成会影响交易的条件/要求,能否满足这些条件/要求会决定最终这个transaction能否顺利close. 比如,买家提交了一个offer,offer中的contingency是买家一个月内卖掉现在住的房子,用卖房得到的钱付新买房子的首付。如果卖家同意,达成共识,那么买卖双方签字进入合同。如果这个contingency不能满足,会影响这个房子最终能否卖掉。

和“pending”不同的是,contingent的状态代表这个listing还是active. 市场上其它感兴趣的买家是可以继续提交offer的,如果卖家满意新来的offer,那么原来“contingent”的买家有可能需要把contingency取消掉以继续保持原有合同,否则,新来的买家有可能抢走这个房子。

常见的Contingency:

  • Loan Contingency:贷款的买家在合同里添加loan contingency的意思就是,如果贷款办不下来,买家有权拿回全部订金,选择终止合同,不买房子。保护买家因贷款产生的风险,确保订金不会损失。
  • Inspection Contingency:买家如果在合同里添加Inspection Contingency,那么买家可以请专业的inspector对房屋进行检查,如果检查出房子有问题令买家不开心不满意,买家可以选择被返还订金并退出合同。
  • Appraisal Contingency:买家如果在合同里添加Appraisal Contingency,那么买家可以请专业的估价师对房屋进行估价(如果有贷款通常是lender做),如果估价出了问题,比如估价低于成交价,买家可以选择被返还订金并退出合同。

比较不常见的Contingency:

  • Seller buy new home contigency:  这个其实是保护卖家的。如果在规定期间内,卖家没有买到合适的房子,那么卖家可以按合同解除合约。
  • Buyer sell current home contigency: 买家在规定期限内,没有卖掉现在拥有的房子,可以按照规定解除合同。
  • Insurance contigency: 如果没有保险公司愿意为这个房子承保,则买家可以取消合同,比如山火危险指数很高的房屋。
  • Any term or condition that you would like to add.

加州标准合同最新增加了关于TDS的contigency

  • 还有一个contigency隐藏款,也是我们从血的教训中了解到的。现在回想起来,也想不通为什么从来没有任何经纪人在科普过这个常识。这个隐藏款,估计只有亲身经历了签合同并最终退出的人才会留意到吧。
  • 那就是:在卖家disclosure里,法律地位最重要的一份文件组合叫做Transfer Disclosure Statement (TDS),包括seller agent visual inspection disclosure (AVID)。按照加州经纪人协会的要求,TDS必须在合同接受7天内提供给买家,而买家则在全部TDS到位的时候居然有3-5天时间可以review这份文件并可以随时退出(如果没有主动放弃这个contigency的话)。这个其实是白纸黑字写在加州标准购房合同里的。
  • 根据加州经纪人协会规定:如果所有TDS已经在签合同前提供给买家,那么当买家选择了waive all contigency时,review文件的contigency也会被一并抹去了。但是,如果卖家经纪人在签合同前并没有完整提供TDS(比如缺少了AVID),那么即使买家选择了waive all contigency,买家仍然有3到5天的权利来review文件,并以这个理由随时无损失退出。(摘自https://www.car.org/-/media/CAR/Documents/Transaction-Center/PDF/QUICK-GUIDES/Quick-Guide—Transfer-Disclosure-Statement-Law—Overview.pdf
  • 更多详情请参见本站youtube频道的专门讲解下offer和contigency的最新视频:第3集 (offer篇):https://www.youtube.com/watch?v=fPyCOPDEeoA

号外:

我们最新创建了一个小小的Youtube频道:没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家 (频道链接)

我们在硅谷银行爆雷的那天在湾区买了房,而且又碰到了贷款银行爆雷。没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家向你讲述我们的买房故事,目前已经尘埃落定,继续向大家讲述我们的曲折经历 (包括看房/下offer/Counter offer/贷款/验房/Escrow/合同交涉/咨询律师/解约),并向大家科普买房过程中的隐藏知识。

本系列的第1-6集已经新鲜出炉, 欢迎访问: 

第1集 (缘起篇):https://www.youtube.com/watch?v=Re_ogg8B8rY 

第2集 (看房篇):https://www.youtube.com/watch?v=QPfhOopn9Q4 

第3集 (offer篇):https://www.youtube.com/watch?v=fPyCOPDEeoA

第4集 (counter offer篇):https://www.youtube.com/watch?v=5lDF41Ao6qw 

第5集 (贷款篇): https://www.youtube.com/watch?v=fBJ0N1fv-MU

第6集 (房屋检查篇) : https://www.youtube.com/watch?v=G6jM5lU37BQ

后续会持续更新,希望大家多多关注!

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