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浅谈加州房产税Prop13和Prop19

加州房产税Prop13

1978年加州通过了一个在全美有示范作用的著名法案“13号提案”(Proposition 13),全称为“人民限制财产税计划”(People’s Initiative to Limit Property Taxation),该法案经过全州公投通过,成为州宪法的修正案。

根据Prop13规定,加州的房地产税每年的增长是有限制的。一年最多只能涨2-3%。房产地税又和房屋估值相关。房屋的估价以房屋买卖时的价值为准,只要屋主不卖出房子或不在现有地基上加建、改建房屋,该房产便不得重新估价,不过每年的房产价值可以按通胀因素上调最多2%;一旦房屋卖出,新的房主则要按当时的市场价交税。这个法案可以加州居民享受较低的房地产税,特别是对持有很久且估值很低的老房子。

另一个规定是屋主所交房产税额不得超过房屋价值的1%,也就是说房产税的税率最多为1%。加州不管是哪里,基本地税都是1%。但是各个县和市会有附加税,但是附加税基本来说在0.06%到0.25%,也就是说实际房产税在1.06%到1.25%之间。

自1978年以来,加州曾多次提出废除Prop13,这样政府就可以每年对你的房子估价,再以房价的1%的比例对房产拥有者收房地产税。支持推翻Prop13的政客表明,废除Prop13以后只涨工业与商业用房的房地产税,并不会影响住宅。但是,如果工业与商业地产税涨了,他们的租金必然会涨。然后这些公司提供的产品或服务也会涨价。最终还是加州居民买单,羊毛出在羊身上。而拥护Prop13的大多是拥有很低税基的房产持有者,只需要缴纳极低的地税。

加州房产税Prop19

2021年2月16日生效的Prop19会对湾区的房屋市场有什么影响呢?

先从结论开始讲吧,首先这对拥有房产的55岁以上的人是重大利好,但是对子女房产传承会加大税务成本及负担。但是房产总是非流动性产品,且拥有大量房产的地主也早把房子放在信托里,这个法案在短期内是不会对地产市场有很大影响的。

首先对于55岁以上的、残障人士及自然灾害受害者等,在处理旧房后的2年内,可以在加州任何地方重新购买房产了,不再有以前的必须在同一county或者特定county买房的限制了,且在新房价格上取消了必须低于旧房价格的限制,只是会调整税基、且可以最多换房3次!这在鼓励55岁以上的人搬家,促进房产交易。但是55岁以上的人有多少愿意频繁搬家呢,我们拭目以待。

在prop19生效前,父母把自住房过户给子女,不管子女把房屋做自住还是出租,房子过户时的Assessed Value 都无需重估,保留给子女;父母的投资房产的前100万的Assessed Value 也不需要重估。

Prop 19生效后,这个重估豁免将仅限于自住房,且子女必须一年内搬入,当房产市价高于原有税基100万以上时,超出的部分也会做地税调整。这无疑增加了家庭成员间房产传承的难度和成本,非自住房已经不能享受地税优惠。但是很多拥有大量投资房的人早已做了相应的规划,短期内也不会看到湾区房屋inventory的增加。

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