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浅谈投资房1031 Exchange

1、美国税法IRCSection121

美国税法IRCSection121(d)(10)条款对主要住所(PrincipalResidence)报税人,是重大减税利好:报税人出售主要住所,满足近五年内在该房屋内至少居住2年,卖房所得利润(CapitalGain)中,单身报税人可以享受25万美元的免税额,夫妻合报则可以享受50万美元免税额。

2、美国税法1031exchange

税法1031exchange规定,如果投资者以出售一项房地产获得的利润,在完成交易后180天内购买另一种“同类房地产”,1031交易所允许投资者在出售投资性房地产时“推迟”支付投资性房地产的资本利得税。

1031只适用于同类的投资或商业财产,不适用于个人自住财产;置换财产需有更高或相当价值,否则无法100%延迟税款。

1031交换是投资房延税法,又称为相似资产交换Like-kind Exchange,如果置换的房产是用于商业性使用或投资,并且投资人将置换所得再次投入商业使用,资产利得税Capital Gain可以转入新的物业里面不需要立刻缴纳。所以1031法则是延税不是免税。但换句话说你一辈子以房换房就一直不用交税,是房地产滚雪球的关键。

适用范围

✅美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产Real Property和动产Personal Property
✅可跨州置换
✅可置换不同类型的房屋
✅新房产等于或大于旧房产价格
❎不能用于跨国置换
❎不能用于纯粹的自住房屋买卖
❎不能用于股票、债券等财产的交换

两个关键时间点

1)确认期,在第一项交易转让日后的45天内,投资人必须以书面形式选定第二项交易所需要的房地产,并递交给第二项交易的另一方或者第三方中介机构。

2)交换期,在第一项交易转让日后的180天内完成第二项交易Close escrow。所以大家一定要在有把握在规定时间内完成买入新房的情况下操作1031 Exchange,否则很可能白忙活!

三套房规则

1)3 Property Rule,如果新购房是1-3个,总价值不受限
2)200% Rule,如果新购房超过3个,总价值不能超过被卖掉旧房产价值的200%
3)95% Rule,如果新购房超过3个,并且总价值超过旧房产的200%,纳税人必须占有房产等于或大于95%的产权

置换方式

先出后入Forward 1031 Exchange:投资人卖出旧物业,所得交于合格中间机构保管,投资人在45日内选定新物业,中间机构用所保管资金购买新物业,将新物业与剩余资金转交给投资人。

先入后出Reverse 1031 Exchange:投资人以贷款的形式将用于购置新物业的资金交予合格中间机构QI,QI购入新物业,产权暂由交易产权保管机构EATS持有,将新物业的使用权以租赁的形式交予投资人,投资人将旧物业产权交予EATS,EATS卖出旧物业,所得资金暂由QI保管,置换结束后,QI将剩余资金返还给投资人,结清贷款。

3. Safe Harbor条款

根据以上1031和121两项条款规定,通过专业的税务筹划,同时满足国税局RevProc.2008-16制定的“安全港”条款(SafeHarbor)的规定,由1031交换性购入的“同类财产”仍可在日后作为主要住所出售:

1、报税人最好分别持有出售房、购入房至少2年(24个月),并且,每年(每12个月)用于出租的天数不少于14天,私人使用天数不得超过14天或出租天数的10%,以此满足“1031交换”中出售房和购入房均用干“商业用途”的要求;

2、报税人必须在“1031交换”后,至少持有交换性购入的“同类财产”5年后才能出售;

3、在该房地产出售前的近5年内,至少累积2年作为报税人的主要住所。

重要:以上信息仅供参考,请自行核查准确性和有效性。

 

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