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一篇文章看懂加州地税(缴纳流程/新房主注意事项/房屋价值抗辩)

Byadmin

Nov 26, 2022 #加州地税

房产税即Property Tax 一般由从价税和为专项征收的额外费用这两部分组成。从价税,就是用taxable value可征税额乘上固定税率而得到的税费。在加州,只要房屋不交易,每年的房产价值最多按通胀因素上调2%。除该税之外,不同城市也会收取额外的附加税,比如包括基础设施建设费、公共教育费、垃圾回收费等。

美国房产税怎么收?

每年4月中旬,county会给房主们寄一个书面通知,让房主们了解自己的房产估价,年底地税部门就会按照信上估价金额来收取地税。

County的低水平孤行内容包含:

  • 房屋市场价值(market value): 房子在公开市场能卖出的价格,房屋价值是土地价值和建筑物价值的总和,但大多数地方只会对房价的一部分征收房产税。
  • 房屋评估价值(assessed value):税务评估师在估算房屋的市场价值后,会乘以一个评估比率得出这个估值,并按此收税,评估比率因地区而定,数值在0-100%之间。如果你的房子估值50万,所在区域税率是2%,那么你当年的地税就是50*2%=1万美元。

加州每年的地税的计算时间是从每年7月1日开始算到第二年的6月30日。可以选择一次性/分两期缴纳。

  • 第一次:Due Date是11月1日,12月10日如果还没交付,需要交10%罚款。大家现在应该已经收到这半年的房产税税单了。
  • 第二次:Due Date是2月1日,4月10日如果还没交付,需要交10%罚款。

今年收到的地税单的财年fiscal year是从今年7/1到明年的6/30,,晚了缴纳罚款10%。

第一次买房怎样交加州地税

  • 在Escrow 结束前,买卖双方已按照过户日期按天分配地税金额,所以今年买到房子的朋友只需要按照账单金额支付即可;
  • 第一年购房的朋友会收到1-2张supplemental tax(补地税单),缴纳日期有所不同,稍后留意收取。
  • 地税单上姓名和房屋价值以每年年初产权登记的信息为依据,所以你收到的地税单很可能还是之前屋主的名字,这并不会影响现任屋主,第二年就会正常了。
  • 无论是否收到地税单都需要按时缴税,如果没有收到账单,网上输入地址或Parcel Number 可随时缴纳地税;LA County在缴费之前需要账单上的PIN号。
  • 支付方式为网上支付,邮寄支票,电话支付等。建议网上epay免费缴纳,信用卡则收取约2.2%手续费。
  • 要是自住屋,请在每年2/15前网上填写“Homeowner Examption”,每年地税节可省约$70,过了时间也省$56。

加州地税缴纳流程

缴费流程很简单 哪怕人在海外也可以按以下方法网上缴费

1. 先搜索xxx county property tax 进入该县房产税官网
2. 进入网站后 点击Secured Property
3. 输入具体地址以及parcel number
4. 随即会出现付款页面 点击Pay Bill即可

不得不说每年缴费的时候都很心疼…但大家还是尽量早交, 以免忘记了缴费时间。

房价下跌如何申请降低地税?

随着房市的冷却,近两年高点买房的小伙伴不仅要承受房屋价值的降低,还要每年向政府缴纳更多的地税。

根据规定,加州政府会以每年2%的房价涨幅,来收取地产税。也就是说,你的房子, 市场价值下降了, 但是政府计算地产税所使用的房产评估价值,其实是大于你房子的实际市场价值的,白白多缴纳地税。

举例来说:

  • 2021年买入房价100万美金, 那么2021年度所交的税则以100万美金来计算。
  • 等到2022年度,你所需要交的地产税以房产评估价100万*(1+2%)=102万来计算。
  • 到了2023年度,你房子实际市场价格为90万,但还是根据100万*(1+2%)^2=104.04万的房价来缴地税。

如果你认为房价被估值过高,就有权利对这个估值提出异议,这就是房产税抗辩。如果抗辩成功,就能降低房产的估值,从而降低当年要交的地税。而后的每一年都会在前一年基础上涨幅,所以抗辩是为以后每一年节省开支。这个过程可以自己做,也可以找专业公司去做。找公司比较省心,但是一般会收取通过抗辩所降低估价金额的1%作为代理费,所以大家可以综合权衡一下如何选择。

该如何少交地税呢?

可以向政府提交decline in value(房屋价值下降)申请,重新对房屋进行估价,并按照当前实际房价交税。

申请提交时间: 2022年7月2日-2022年11月30日,需要准备:

1. 证明在1月1日你房产的市场价值低于当前的评估价值。注意:通常需要提供1月1日-3月31日期间内,同类房屋出售价格以作为证明。可以参考各大房产交易网站上的估价,也可以找同一小区内每平方英尺的平均值。当然也可以请房地产agent帮你做,他们能看到MLS上更多数据进行统计。

2. 在申请时间内, 向评估员提交一份<Decline-in-Value Review Application>。表格就在county的地税评估信背面。按照欣赏的指导,逐项填写,可以在纸质表格填写后邮寄,也可以在线填写。

3. 提交表格和材料,然后等通知就好了。

后续手续:

  • 如果地税部门接收你的抗辩申请,那么恭喜你;
  • 如果不接受,评估部门可能会给出一个比原来估价低的价格,如果你同意,就按这个价格来;
  • 如果他们给的价格你还是不接受,就进行下一步
  • 听证(hearing), 听证会可能面对面,也可能电话或视频。除了屋主还有county的估价员和3位评审员参加。无助需要提供材料证明自己认定的估计,评审人员做出最终认定。

调整后的评估房产价值,之后每年都需要重新评估。

常见问题:

  1. 我现在提交申请,下次地税截至日前,如果还没收到确定回复,要怎么办?
    必须根据现在的地税先缴纳,不然会有罚款。如果后面政府调整并降低了你的地税,你会收到调整后的地税账单,如果之前交多了,政府会退还给你的。

 

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