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湾区加建成本时间线心得(车库改ADU/加建ADU和加建主屋)

Byadmin

Jan 15, 2023 #加建

加建主屋还是加建ADU?

这个命题很大,因为真的很难简单一概地回答,每个人的加建需求,lot大小,主屋大小,neighborhood都不一样,肯定需要具体case具体看。但这里可以提供这些线索:

1. ADU和一般加建是走不一样的permit过程(要快很多因为只走ministerial approval不用architectural review),codes也是不一样的。ADU setback只有4 feet, 能至少16 feet高,对parking要求低,甚至还能把压着property line的existing accessory structure改成ADU,要比普通加建的codes松很多,这是因为California的ADU law是overwrite local ordinances的。

2. 另一个重要考虑因素是ADU有800 sqft是不算在lot coverage ratio和floor area ratio里的,这也就是说建ADU有800 sqft是exempt,不占主屋加建的面积,可以建了ADU,再加建主屋。这也是为什么现在的new build为了扩大建筑面积都有ADU。

3. ADU用起来更flexible,可以自住(特别是lot小受FAR限制的),可以出租, 可以给父母或家人住,可以给保姆住,可以当办公室。如果未来想把自住房转成投资房2个units租金也更高。加建主屋也可以用加family room等方式达到类似效果,但是privacy肯定没ADU更好。

4. 从resale来看,ADU现在的comps还较少,但新建的不错的带ADU的房子放到市场上基本都是被很快抢掉了。这方面数据我一直在公众号更新。

5. 明年开始的SB9对single family lot上detached的建筑肯定是利好,市场上会有更多comps,未来还能分地卖detached building。

网友实例1:湾区半岛加建的吐血经历和踩坑总结

两年前买了半岛山上的一个一层的4房2卫,打算加建一个二层5房3卫。当时没意识到最初的想法跟最后的决定可以相去甚远,并且越走越偏,正好在这马上要完工之际,总结一下自己这个过程里走的弯道和踩过的坑。

原始面积:1900sf,4房2卫

加建面积: 699sf,从而使整个面积扩展到2599sf,变成5房4卫

耗时:22个月

总花费:50w +

踩坑之处:

1. 房子本身面积也不算小本来不打算加建的,结构后面跟设计师聊着聊着就开始上头,然后觉得主卧不对着后院又不想牺牲别的空间,所幸开始加建一层。

2. 想着既然主卧都加建了,也需要另外一个厅,最好能有bay view的景色,错误的估计了在山地加建二层的难度(虽然知道大概率可能要hearing),最后跟邻居来回闹了快一年才拿到permit。

3. 没有估算到疫情后加建的各种人工通胀,以及供应链的各种短缺,导致很多东西等了好几个月,装修师傅在那磨洋工。

4. 跟上面一点类似,需要定制的很多配件,门窗,还是没有提前足够时间订,按现在的速度,高端橱柜,门窗只还要提前3个月才保险。

5. 第一次在半岛搞加建项目,没有找非常熟悉该城市建筑法规的建筑师画图,导致虽然出图速度较快,但来回改了好多次,很多本可以避免的一些细节上的失误,并没有被提醒。

6. 装修后期,虽然师傅都在干活,但是还是不盯不行,至少一周要去3-4次,扼杀所有磨洋工行为在摇篮。

大家如果要打算加建二层的房子一定一定要事先审视自己,心态,资金,经验以及时间精力上都要有充分的准备。

 

网友实例2:车库改ADU(地点:加州湾区,建成时间: 2022年12月)

对于车库改ADU其实和正常房间的装修差不多,唯一不同的是要先在车库前面挖坑做地基。接下来封车库门、加窗户、内部装修、安装空调。有些需要分电表或者电箱扩容,我的这个项目设计师算出来刚刚好不用加电,这笔钱就省下来了。

时间线:

仅就我这个项目说;从设计到申请拿到permit大概花了一年三个月。首先因为疫情City审批很慢,第二我的设计师很忙,并且我自己也不急,就把整个时间流程拖久了。施工时间很神奇的只花了一个月多一点就全部通过了,GC了解City code,工人给力不拖工期都很重要。

具体费用:
1. 设计师+结构工程师:$5500
2. City permit fee:$2650
3. 无执照装修师傅人工:$8800,材料费:$3658
4. 有执照GC:$7684
5. 空调:2300
总计:$30592

特别说明一下:

几年前拿permit做过卫生间,当时花费大概一万多一点,现在肯定要稍贵一些。厨房上下水原本都有,也省了不少钱。墙体里面以前加过保温棉,具体花费忘记了,应该不贵。地板以前卧室部分铺过,这次只铺客厅部分,大约能省一千块。这样算正常空车库改造一个一室一厅一卫的完整ADU总价大约6万+(湾区人工贵,其它地区再自行减下去一些。)。如果需要电箱升级另算。

有执照GC和没执照的混着用,当然是为了省钱,像刷墙、铺地板、装橱柜、补墙体这种小活就不需要劳烦有执照的GC。

最后提醒一句:如果你的房子价值超过两百万,且10年之内有可能要卖,千万别把车库改了。


有关房屋加建的小Tips

回顾一下去年加建的整个过程,从年初提交设计图纸到年底final后入住,还有遇到的各种问题,如更改图纸,材料短缺和物价上涨。疫情期间几年可能情况不会有太大变化,所以要有心理准备。身边的朋友们买了房子也有加建的打算,但是很怕入坑和对流程都不是很了解。我总结了一些经验包括步骤和注意事项仅供大家参考。

1,房屋加建其实比空地盖房要麻烦,举例对比是如果盖10天,加建要15天,因为又要拆又要各种设计与之前合适的,又要防邻居投诉等一堆事。

2,空调管道要一次性装对,如果大空间图便宜装小的,冷气供应不够就更耗能,加二千块装大的可以解决就不要等以后可能花六七千全扒掉重装

3,地基一定要做好,该用药水泡过的木头做房子的地方,贵也要多用,不要省料~防虫防蚁~铁瓦加固,insulation该用够就要用够~所有的硬件配置要考虑多年后还能满足,比如电线的各个位置合适什么电器的按装~

4,要请有Permit的团队并要亲自去看对方做过现在的工程可以大概了解团队的风格和做事的标准~

5,对各个城市Planing department 的Code和审核时间有大概的了解,留够足够的钱和时间~~

6,建筑师,设计师,装修效果,材料等,哪怕再忙也要有所了解~如果涉及砍树,公共区域的属于City要先问好不能乱砍~买材料尽量和GC让其帮忙最大的折扣

7,加建好后可以考虑Cash Out Refi 重新估价以及取部分钱出来缓一下一次性加建造成的资金压力

8,Inpection 的做事风格不一样,可能这个来检查后list你要做的,换个人又不认,所以要请GC抓一下这个问题减少麻烦

9.  规划要做的内容,list包括加建面积,室内布局和内部装修等。需要了解一下基础building code要求,如setback和高度限制等。

10. 检查房屋是否需要加固结构,更换门窗,屋顶,冷暖系统,热水器,升级电箱等。

11. 准备预算,问问身边的亲朋好友做过的类似项目花费。准确的预算需要有建筑图和结构图后交给建商后报价。City也会根据项目大小收取permit fee,school和park fee等。

12. 面试建筑师或者设计师,准备设计图纸。不超过2层的Residential住宅不需要建筑师盖章。如果感兴趣的朋友也可以自己尝试画图,建议至少找结构师做结构设计和计算。

13. General contractor通常是根据结构图报价,如地基是crawl space还是slab,建筑材料和结构的复杂程度。找认识的朋友有经验介绍的比较靠谱一些,建议是找有license的,网上打广告和评价不一定可信。

14. 每个City的plan review时间不同,通常加建审批需要3-6个月。Plan checker至少有1-2轮的comments,所以来回很费时间。

15. 和GC签合同要注意scope of work的内容,尽量把需要做的项目全部写上。否则后期change order都是additional cost。不建议自己找sub做单项,GC的价值是协调每个工种的工作保证项目顺利进行直到final。

16. 需要注意payment schedule,法律规定定金不能超过1千。建议是每一步inspection pass后付款。

17. 尽量避免雨季开工。下雨挖地基会有影响,木结构遇水会变形。

18. 发现有问题一定要及时和GC沟通,大家一起解决问题。干活的师傅们只听GC的指挥,他们不会听屋主的要求。关于怎样面试GC和怎样和GC打交道,请参考本站的另一篇文章<加州湾区装修和面试GC>。

 

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号外:

我们最新创建了一个小小的Youtube频道:没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家 (频道链接)

没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家在硅谷银行爆雷的那天在湾区买了房,而且又碰到了贷款银行爆雷。目前已经尘埃落定,继续向大家讲述我们的曲折经历 (包括看房/下offer/Counter offer/贷款/验房/Escrow/合同交涉/咨询律师/解约),并向大家科普买房过程中的隐藏知识。

本系列的第1-6集已经新鲜出炉, 欢迎访问: 

第1集 (缘起篇):https://www.youtube.com/watch?v=Re_ogg8B8rY 

第2集 (看房篇):https://www.youtube.com/watch?v=QPfhOopn9Q4 

第3集 (offer篇):https://www.youtube.com/watch?v=fPyCOPDEeoA

第4集 (counter offer篇):https://www.youtube.com/watch?v=5lDF41Ao6qw 

第5集 (贷款篇): https://www.youtube.com/watch?v=fBJ0N1fv-MU

第6集 (房屋检查篇) : https://www.youtube.com/watch?v=G6jM5lU37BQ

后续会持续更新,希望大家多多关注!

买房故事连正在继续,欢迎大家一直关注“生活在美国”网站和 “没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家“的youtube频道。

 

 

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