相信很多人在美国买房过程中都会遇到一个问题:房子有加建/格局改动/大的装修项目,那么怎么查询这些工程有没有permit呢?
很多人以为只有会改变房屋外观的装修才需要Permit,这是一个误解。一般的来说,需要改动房屋结构、电力、水管或机械部分(冷暖气等)的工程都需要申请Permit,并由执照专业人士进行装修。
与中国的钢筋水泥住宅楼不同,美国的房屋多为木结构,一旦装修过程中改变房屋结构就有可能引发诸多安全隐患,申请Permit的出发点是为了保障安全和业主的利益。
为什么有些加建没有permit?
然而,除了新建加建Permit绕不过去的情况之外,很多业主装修或改造房屋不想申请Permit的原因是显而易见且情有可原的:
首先,Permit的申请一来一回通常需要一个月以上,耽误项目进度;其次,用于申请permit的图纸对信息量、精度和准确度都有比较高的要求,需要时间和精力准备,如果雇佣建筑师准备材料,需要花费额外的费用;第三,大部分的华人装修师傅没有承包商执照(GC License),但他们中的大部分人手艺娴熟收费低,华人朋友们也愿意找这样的师傅,而他们就不具备申请Permit的资格。
那么,如果没有Permit私自开工会有什么后果呢?可能会受到政府部门停工的贴条(Stop Sign),已经完工的可能会收到政府部门给的违规罚单(Violation),此外,一旦发生安全事故,保险公司不会给没有Permit的项目赔付。
另外还有一种情况,未来的某一天卖房子,被买家发现曾经有无许可装修的记录,举报到City,被要求整改,被邻居举报的事情还是时有发生的。从另一个方面说,当你购房的时候,也要留心前业主有没有私下做过违规的改动。等房子过户你再想做别的什么改动,就得先把之前的Permits补办甚至被要求恢复原样。一般情况下,City要求恢复原样的可能性比较低,但补办Permits也会耗费不必要的时间精力。
作为买房人,为了避免这些不必要的麻烦,遇有加建,第一件事就是要去city核实这些加建是否有permit。
怎样查询加建/格局改动/装修的Permit呢?
一般的搜索原则是:
1)google search: city of XXX permit search,找到以“.gov”为结尾的city官网。
2)可以继续在官网搜索permit就会找到“search for permits”检索栏,每个city的页面大同小异。
以下三个城市为例:
- Sunnyvale : https://ecityhall.sunnyvale.ca.gov/cd/h.aspx
- Mountain view: https://epermits.mountainview.gov/h.aspx
- San Jose: https://portal.sanjoseca.gov/deployed/sfjsp?interviewID=PublicPropertySearch
房子有加建/格局改动/大的装修项目, 要去city网址仔细查找public记录,详细阅读每一个permit是否完整包括每个项目,以及是否顺利pass最终检查。有permit的工程项目需要通过city的检查,比没有permit加建要多很多手续,并且需要花费更多时间金钱,但房价会price in到最终价格。
怎样查询政府记录的房屋面积
在买房子前一定要查一下政府记录的房屋使用面积!不要只看redfin哦。
第一步: 以 Santa Clara county 为例,搜索Santa clara County Assessor Portal, 其他的county是一样的,Google搜索就可以。进入到County assessor record的网站: https://www.sccassessor.org/
第二步:搜索房子的地址。如果你知道房子的AIN,也可以搜索AIN。
第三步: 找到Building SqFt。这个就是官方房子的面积啦!
我曾经见过一个例子,看到Redfin首页上写的是1215尺,然而官方记录的只有1029尺。少了将近200尺,发生这种情况多数的原因是房子存在非法加建,前房租主加建过程并没有走合法的申报程序。可能会存在安全隐患或者要合法化,大家买这种房子一定要擦亮眼睛!