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美国买房

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浅谈投资房1031 Exchange

1、美国税法IRCSection121 美国税法IRCSection121(d)(10)条款对主要住所(PrincipalResidence)报税人,是重大减税利好:报税人出售主要住所,满足近五年内在该房屋内至少居住2年,卖房所得利润(CapitalGain)中,单身报税人可以享受25万美元的免税额,夫妻合报则可以享受50万美元免税额。 2、美国税法1031exchange 税法1031exchange规定,如果投资者以出售一项房地产获得的利润,在完成交易后180天内购买另一种“同类房地产”,1031交易所允许投资者在出售投资性房地产时“推迟”支付投资性房地产的资本利得税。 1031只适用于同类的投资或商业财产,不适用于个人自住财产;置换财产需有更高或相当价值,否则无法100%延迟税款。 1031交换是投资房延税法,又称为相似资产交换Like-kind Exchange,如果置换的房产是用于商业性使用或投资,并且投资人将置换所得再次投入商业使用,资产利得税Capital Gain可以转入新的物业里面不需要立刻缴纳。所以1031法则是延税不是免税。但换句话说你一辈子以房换房就一直不用交税,是房地产滚雪球的关键。 适用范围 ✅美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产Real Property和动产Personal Property ✅可跨州置换 ✅可置换不同类型的房屋 ✅新房产等于或大于旧房产价格 ❎不能用于跨国置换 ❎不能用于纯粹的自住房屋买卖 ❎不能用于股票、债券等财产的交换 两个关键时间点 1)确认期,在第一项交易转让日后的45天内,投资人必须以书面形式选定第二项交易所需要的房地产,并递交给第二项交易的另一方或者第三方中介机构。…

浅谈加州房产税Prop13和Prop19

加州房产税Prop13 1978年加州通过了一个在全美有示范作用的著名法案“13号提案”(Proposition 13),全称为“人民限制财产税计划”(People’s Initiative to Limit Property Taxation),该法案经过全州公投通过,成为州宪法的修正案。 根据Prop13规定,加州的房地产税每年的增长是有限制的。一年最多只能涨2-3%。房产地税又和房屋估值相关。房屋的估价以房屋买卖时的价值为准,只要屋主不卖出房子或不在现有地基上加建、改建房屋,该房产便不得重新估价,不过每年的房产价值可以按通胀因素上调最多2%;一旦房屋卖出,新的房主则要按当时的市场价交税。这个法案可以加州居民享受较低的房地产税,特别是对持有很久且估值很低的老房子。 另一个规定是屋主所交房产税额不得超过房屋价值的1%,也就是说房产税的税率最多为1%。加州不管是哪里,基本地税都是1%。但是各个县和市会有附加税,但是附加税基本来说在0.06%到0.25%,也就是说实际房产税在1.06%到1.25%之间。 自1978年以来,加州曾多次提出废除Prop13,这样政府就可以每年对你的房子估价,再以房价的1%的比例对房产拥有者收房地产税。支持推翻Prop13的政客表明,废除Prop13以后只涨工业与商业用房的房地产税,并不会影响住宅。但是,如果工业与商业地产税涨了,他们的租金必然会涨。然后这些公司提供的产品或服务也会涨价。最终还是加州居民买单,羊毛出在羊身上。而拥护Prop13的大多是拥有很低税基的房产持有者,只需要缴纳极低的地税。   加州房产税Prop19   2021年2月16日生效的Prop19会对湾区的房屋市场有什么影响呢? 先从结论开始讲吧,首先这对拥有房产的55岁以上的人是重大利好,但是对子女房产传承会加大税务成本及负担。但是房产总是非流动性产品,且拥有大量房产的地主也早把房子放在信托里,这个法案在短期内是不会对地产市场有很大影响的。 首先对于55岁以上的、残障人士及自然灾害受害者等,在处理旧房后的2年内,可以在加州任何地方重新购买房产了,不再有以前的必须在同一county或者特定county买房的限制了,且在新房价格上取消了必须低于旧房价格的限制,只是会调整税基、且可以最多换房3次!这在鼓励55岁以上的人搬家,促进房产交易。但是55岁以上的人有多少愿意频繁搬家呢,我们拭目以待。 在prop19生效前,父母把自住房过户给子女,不管子女把房屋做自住还是出租,房子过户时的Assessed Value 都无需重估,保留给子女;父母的投资房产的前100万的Assessed…

美国买房经验小总结

买房要注意的问题实在很多,一不小心就会踩坑,以下给大家介绍一下一些小经验: 1. 买装修过的可以拎包入住的房子时,  你要问自己,我搬进去这个房子之前是否能接受墙的颜色,不换地板,不换洗手间,不换厨房?如果你能接受,那么你买的房子的装修就有他的价值。如果你看着房子装修好,但你还是打算进去换装修的话,那么这套房子基本就和那些破装修的房子价值一样。 2. 破房子要首选房子面积大的,不用加建的,不要选面积小要加建的房子。改建和加建成本相差非常大。 3. 如果地基有问题,尽量避免两层楼,坑太大,比一层楼的风险大很多。 4. 如果条件允许尽量不要买老的加建两层的房子,即使有permit,你也不确定以前造的是否符合现在的code,是否有防震。这里坑还是很多的。 5. 尽量买前院小后院方正的房子,适合加建 6. 不要完全不考虑只有一个厕所的房子,在已有的房子里加厕所是非常容易的,就一个厕所房子可以升值很多 7. 有条件买crawl space 地基的还是不要买slab foundation的房子,因为水管埋在水泥地里不好修,虽然不容易坏,但总是长期是一个隐患。 8.…

买房后Final WalkThrough应该检查什么

买了房子close交钥匙之前,最后一步就是再次验房final walkthrough。一般来说,时间在交房的3-5天前。由买家和买家经纪共同在场检查房屋状况。 请注意:这一步不是专门的房屋检查,而是最后walk through看一下房屋(特别是staging/房主个人物品撤掉以后)与之前是否有差异,比如: 合同上写明需要卖家修缮的地方是否处理? 是否搬家而造成了别的破坏?等等需要特别注意 有帮助的checklist: 👉检查所有灯是否开关正常,插座是否有电(可带充电线试一下) 👉检查所有家用电器,如冰箱、洗碗机、洗衣机、烘干机、微波炉、烤箱、灶台等是否正常工作,合同上写明留给买家的电器和家具,是否留下了。 👉检查上下水:所有水阀、马桶,冷热水、是否有漏水问题 👉检查空调、暖气、门锁、车库门、窗户,门把手等能否正常工作 👉检查地板、墙面是否有损坏 👉检查是否有垃圾或卖家个人物品没有搬走 👉检查院内树木是否完好,地下室,储藏间等有没有打扫干净 注意事项: 卖家提供的检查报告上面提到的问题,如果合同上没有特别说明,卖家是不会对这些项目进行修理的。 但是如果发现了检查报告上没有提到的问题,特别是看房时没有出现问题的项目(比如马桶不能冲水、灯不亮、水龙头不出水等问题)要及时联系卖家进行修理(可录视频为证,写到VP里)。

Town House的优缺点

Townhouse的优点: 1)在预算有限的情况下,可以兼顾通勤方便,学区和居住面积。在single family house普遍房屋陈旧的情况下,很多townhouse位于新落成的小区或次新房,满足了很多人住新房的愿望。 2)有社区的各种配套设施,有各种文娱设施,比如游泳池,儿童游乐场地,club house, 网球场,烧烤区等等。小区绿化有专人负责,收垃圾也比single family house要更灵活方便。 3)更有社区氛围,Townhouse居住相对集中,尤其是新Townhouse以年轻人居多,小朋友比较集中,比较有社区氛围。 4)安全性相对更好,由于居住紧密,又有专人维护,安全性相对较好,比较少有闯入住宅的情况发生,尤其是有的70年代的Townhouse,还有前院和上锁的大门,这相对于大门直接对着街道的Single family house来说,安全性更好。   Townhouse的各种问题: 1)新建的Townhouse,普遍是三层的,每层的面积相对局促,日常要反复上下楼梯,对有小孩和老人的家庭尤其不便。想一想连 2)隔音问题:由于和邻居之间有一面或多面的墙壁是公共的,加之美国房子的木质结构,很容易出现隔音问题。尤其是当邻居有使用音响,爱开party,终日弹钢琴的习惯时,噪音问题尤其突出。租房还可以躲避,如果是买房碰上这个问题就头疼了。 3)房屋管道相通,容易出现问题与邻居责任划分不清。Townhouse房子出现问题必须要协商解决,遇到不讲理的邻居,真的很无奈。 4)无法加建,或者更改内部结构,由于是town house,统一管理,而且左右墙都是连着邻居,加建和改格局基本不太可能。即使可以,要求也非常严苛,所以可改动的可能很小。…

如何使用公司Metlife Legal plan办理Live Trust和报销买房律师费

很多朋友的公司会提供Metlife legal Plan的福利。MetLife可以报销哪些律师费? 关于公司的Metlife Legal Plan到底包含哪些服务, 今天我来和大家具体说一下: Metlife legal plan使用步骤 第一步: 到Metlife Legal Plan的网站上注册。 第二步: 登入以后会跳出一个界面,你可以根据你的法律需求选择In network的律师并联系他们。 第三步: 在右上角有一个 “view…

买家保护条款Contingency简介

在房地产交易网站,大家可能注意到,成交状态的变化,有的时候显示是pending, 有的时候显示是contingent,这两者有什么区别呢? “Pending”, 代表卖家接了一个offer,买卖双方进入合同,这个listing不再active. 换句话说,这个房子已经卖掉,买家不能买了,除非在之后的贷款,产权转移等环节出现问题,房子再次back on market. “Contingent”和“Pending”有削微那么一点不同。相同的是卖家也接了一个offer,买卖双方进入合同。不同的是这个合同包含一些contingencies,可以把contingency理解成会影响交易的条件/要求,能否满足这些条件/要求会决定最终这个transaction能否顺利close. 比如,买家提交了一个offer,offer中的contingency是买家一个月内卖掉现在住的房子,用卖房得到的钱付新买房子的首付。如果卖家同意,达成共识,那么买卖双方签字进入合同。如果这个contingency不能满足,会影响这个房子最终能否卖掉。 和“pending”不同的是,contingent的状态代表这个listing还是active. 市场上其它感兴趣的买家是可以继续提交offer的,如果卖家满意新来的offer,那么原来“contingent”的买家有可能需要把contingency取消掉以继续保持原有合同,否则,新来的买家有可能抢走这个房子。 常见的Contingency: Loan Contingency:贷款的买家在合同里添加loan contingency的意思就是,如果贷款办不下来,买家有权拿回全部订金,选择终止合同,不买房子。保护买家因贷款产生的风险,确保订金不会损失。 Inspection Contingency:买家如果在合同里添加Inspection Contingency,那么买家可以请专业的inspector对房屋进行检查,如果检查出房子有问题令买家不开心不满意,买家可以选择被返还订金并退出合同。 Appraisal Contingency:买家如果在合同里添加Appraisal…

地基常见问题总结

地基问题是买房时不可忽略的问题。造成地基问题的主要原因来自于排水性差,受潮后膨胀的土壤容易导致地基移位或混凝土裂缝。 造成土地地基受潮的原因有: 在浇筑地基前未把土壤压 Plumping 漏水 造地基时没有很好的做好排水,比如下雨时水从高处流到低处,使得地基常年积水,像这样的房子必须要做好相应的排水系统才能很好的保护好地基。 地基不好的常有征兆: 有裂纹(Crack) 竖纹是常见的,看具体情况通常不用特别担心。如果是水平裂缝,那可能表明过多的水压正在影响地基.如裂缝长到 1-2 英寸宽或更大,昆虫或水侵入这些裂缝时,会更加的破坏地基。 虽然看到裂纹可能表明有问题,但不表明地基一定有问题。也有很多裂缝本质上只是装饰性的,不需要担心的。 地基沉降 (Settling/Sink) 当你发现你房子的一边低于另一边,并开始慢慢往下沉.那就需要把地面重新往上抬起来,对于Slab foundation的房子出现这个的问题就比较麻烦了,因为需要打开下面的混泥土来维修。由地基沉降引起的Gap通常是竖向的. 地基上升(Upheaval) 和地基下沉正好相反,通常发生在slab foundation的房子上,这是由于土地积水造成的,其中一种情况有水管漏水使土地潮湿膨胀。因为Eichler房子的水管埋在Slab foundation里面所以这也是大家选择这类房子需要考虑的风险之一。…

买新房的检查清单

房屋检查是地产交易环节的一个重要步骤,一般是在房子in escrow即将close前一周左右。尤其是新房,很多小问题可以要求builder去修,因此新房检查Final walkthrough时要着重检查一下几个方面: 1. 仔细检查新房upgrade list上面的项目 很多新房都自带了一大列的upgrades,有些是客人自己选的,有些是builder一开始就加上的,这些项目最好在final walkthrough的时候一项项检查,以免builder遗漏了重要的upgrades。 2. 测试所有的开关,电器,门窗,水电 一般来说在房子建好的时候城市的final inspection会来检查这些项目,不过难保会有遗漏的部分,或者之后坏掉了,作为买家如果在close之前发现任何问题可以跟builder反映并让他们来修复的。 首先要检查所有的开关,比如某个灯泡不亮,不是大问题但早发现可以让builder早处理。 其次是所有的电器,要打开试用一下,尤其是空调和暖气,看看出风口风量是不是足够,这些问题以后修起来都挺麻烦的。 门窗的话最好开关/推拉一下,看看是不是好推,有些师傅装歪了会造成门关不紧锁不上的问题。 最后就是水电啦,每个水龙头都打开来测试一下流量和冷热水,包括浴缸和马桶。 3. 仔细检查墙面和地面上小的瑕疵 很多新房卖掉之前会放上staging供客人参观,也有一些房子放的时间长了难免会有小划痕,尤其是model home,卖掉前在市场上会放很长时间,有很多人来参观,难免会有小瑕疵.…

Eichler Homes 优缺点分析

Eichler Homes主要分布在整个北加利福尼亚州和南加利福尼亚州,是美国最著名的住宅类型之一。这种设计风格的房子是由JosephL. Eichler(开发商)创建的公司建造,这些房屋建于1949年至1966年之间,用中世纪的现代设计来建造战后住宅区。以一层平房常见,有数种不同的外观造型,有完全平坦式,有小尖顶式,有大尖顶式。 它还有另外一个通俗称谓——“老兵房”;一是因为它的起源,二是因为它的建筑成本低于我们常见到的普通住宅。 最大特点运用大面积的玻璃墙来隔离房间和外部区域,充分利用空间打造屋内有院,院屋一体的生活气息。 我们现在来详细说说Eichler Homes的优点和缺点。 优点: 1. 采光好。就像前面说的,大面积的玻璃墙可以让房子里面更通透,也适合加州四季常春的天气。宽大的玻璃窗和开放式布局带来的室内外模糊感,会让人感觉比实际面积适中的房子更宽敞。 2. 价格优势。通常来说,同一个区域类似condition的,因为造价便宜及户型不受欢迎,Eichler Homes的价格会便宜一些。 缺点: 1. 保温相对较差。没有Attic+大面积的玻璃窗,所以导致房子的保温差一些。Eichler Homes因为没有attic和crawlspace,所以没有办法安装central AC,所以采用电加热或者独立空调。 2. 隔音相对较差。很多内部的墙体没有延伸大天花板,意味着一个房间的噪音会传播到所有的客厅。虽然显得空间大,但是同样会导致隔音差的问题。因为没有attic,屋顶的噪音(松鼠的脚步声、雨声等)也会直接传到室内。…