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一篇文章看懂ARM贷款(浮动利率贷款)

Byadmin

Sep 18, 2022 #买房贷款

ARM贷款又称为浮动利率贷款,全称是adjustable-rate mortgages。

ARM贷款有3-1、5-1、7-1三种类型。具体说,就是在还款总时长30年的前3年、5年和7年里,贷款利率是固定的,后面那些年的贷款利率,则是每年根据市场利率水平来重新做决定。

虽然在锁定期之外,贷款利率水平每年都在更新,但并不等于说,这种变化没有限制——一般来说,lender们会给出变化的区间,比如2.5%-8%。ARM的贷款锁定期的利息比30年固定Fixed-Rate贷款的利率低,容易借到更高的贷款额,会比较吸引眼球,但因为之后的利率通常会升得更高,当月供还款额增加,容易导致还不起,首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。

ARM贷款优点

  • 在还款开始的最初几年里,每个月的还款金额比较小。于是,在进行贷款审批的时候,lender可以给出更高的贷款额度,可买的房子价格也就可以更高一点。
  • 如果未来的市场利率一路走低,你就不需要重贷也可以享受到低利率带来的好处。不需要付大笔的closing cost,就能静静地看着你的贷款利率和月供降低。
  • 省下来的钱可以做其他投资。你可以拿这些钱去炒股,做更高回报率的投资。

ARM贷款的风险

  • 固定利率的几年红利刚过去,可能外面市面上的贷款利率都已经从3涨到8了,后续每个月还款飞涨。
  • ARM的计算方法相对复杂。lender就在margin cap调整指数等等方面上有更多话语权了。
  • 在特定的ARM项目上,特别是在Negative Amortization Loans中,借款人最后的欠款也许会比closing的时候更多。因为每月还款额度太低,只能覆盖到一部分应付利息,这时剩下的应付额就自动转到本金里面。

选择ARM贷款的话,一定要弄清楚以下几个细节

1) Current Index Rate:ARM按哪个指数利率调整,当前利率是多少,这个数字会随市场变化而改变,大多数银行贷款是以Federal Funds Rate(联邦基金利率)或者LIBOR(伦敦银行同业拆息率)为标准

2) Margin:银行设定的利率调整百分比,在房贷期限内固定不变,将来房贷利率 = Current Index Rate + Margin;

3) Rate Adjustment Frequency:利率调整频率,通常是12个月,但也有可能有其他选择;

4) Rate Adjustment Cap:利率每次可调整上限,比如说如果有2% cap,那么不管index rate如何变化,房贷利率调整都不会增加(或降低)超过2%;

5) Lifetime Rate Cap:房贷期限内利率整体调整上限,房贷利率至高会增加(或降低)多少;

6) Payment Cap:月供调整上限,比如说7.5% payment cap,原来月供$500,第一次调整后月供不会超过$537.5,第二次调整月供不会超过$577.81;但有个问题是,payment cap并不限制利息增长,如果由于利率增长超过了月供增长,月供不能偿还当月利息的话,会导致贷款本金增加。

举例说明

以BOA 5/1 ARM房贷参数为例,初始利率为3%也就是说,在30年房贷期限里:

  • 前60个月,利率固定为3%;
  • 从第61个月起,利率将调整到 4.43% (假设到时候的 index rate 依然是2.18%);
  • 如果index rate升高幅度大,第一次利率调整上限为2%,也就是第一次调整时房贷利率不会高于5%;
  • 房贷期限内利率整体调整上限是6%,也就是说房贷利率怎么变都不会超过9%。

办理ARM贷款一定要问清的3个问题

  • 第1个问题: 房贷利率多久会改变一次?
    有的贷款利率是一年一变,有的贷款是半年一变。
  • 第2个问题:房贷利率的margin是多少?
    一般房贷利率的计算方式是 一个指数+margin。 现在的ARM房贷的指数都是用SOFR (Secured Overnight Financing Rate,担保隔夜融资利率)。但是margin可能不同。例如,如果 SOFR是 2%, 你的贷款margin 是 2.5%。 那计算下来, 你的利率就是4.5%。
  • 第3个问题:房贷利率增长的上限(CAP)是多少?
    一般上限有三个。
    例如5年ARM 2/2/5,  第一个2 是指第一次改变利率(initial adjustment cap),最多提高多少。 如果你的基础利率是 2.5%, 那第六年第一次改变利率,最多不能超过4.5%。第二个2 是指之后的每次利率改变的上限不能超过2% (subsequent adjustment cap)。 例如第7年,利率最高不能超过6.5%。第三个数字5就是这个房贷的30年期间的利率最高不能增加超过5% (lifetime adjustment cap)。 例如,基础利率2.5%,房贷最高不能超过7.5%。

怎样判断ARM贷款是不是靠谱

1) Margin应该尽量地低,比如2.5%对hybrid ARM来说

2) Rate Adjustment Cap(利率每次可调整上限)不要超过每年2%

3) Lifetime Rate Cap(房贷期限内利率整体调整上限) 与起始利率来说,不超过5-6%

一般来说,如果当前利率较低,日后加息的可能更大,那么选择固定利率房贷更有保障;但如果当前利率很高,日后很可能减息,那么先选择ARM贷款买房享受几年低息优惠,看日后利率变化再决定也不错。另外,无论选择了Fixed-Rate还是ARM,将来都是可以重置贷款的。

每个人情况不同,你可以充分了解ARM贷款的以上特点,根据自己的居住计划、风险承受能力来决定是否采用ARM贷款。

 

除了买point,做ARM 如何降低利率?

大家都知道,想要降低利率,除了买点(point), 就是多放down payment降低贷款额度。

Points「点数」可以视为银行向借款人提前收取的部分利息,一个点通常等于贷款额度的百分之一;而所降低的利率则通常是(点数 x 0.25)。比如说,100 万的房子,首付 20 万、贷款 80 万、 30 年固定利率,银行可能给你三个选择:

  1. 4.750% 的利率,没有 points 。
  2. 购买 1 个 point,利率降低为 4.500%,减少了 0.250% 。
  3. 购买 1.5 个 points,利率降低到 4.375 %,减少了 0.375% 。

这是什么意思呢?

  • 选择(一)很直观,没什么好说的。
  • 选择(二):利率降低、未来你要支付的利息会少,但是你在 close 的时候要一次性支付(贷款总额 x 点数%)=(800,000 x 1%)= $8,000 美元。
  • 选择(三):利率更低、未来你要支付的利息更少,但现在你要一次性支付(800,000 x 1.5%)= $12,000 美元。

但除了这两个之外,还有一个,业界都不跟你讲的。(因为讲出口,有些人不一定接受)叫做羊毛出在羊身上。就是你付loan agent的费用。

这个费用,不是什麽underwriters fee, processor fee, 就是你找的这个人的费用。通常这费用是银行给的,但如果客人愿意给,银行当然开心,所以可以反映在利率上了。

用数字解释,假设在Santa clara买间200万SFH, FICO 760的贷款160万(提醒:这是假设), 假设常规利率是4.5%(30 fixed) or 4%(7 arm), 但你如果愿意付loan officer钱, 这个利率可以降低到4.125%(30 fixed) or 3.375% (7 arm)。至于要付多少钱,请自己去问问loan officer。每家公司都有个最低要求,所以值不值得,请自己去衡量。

不过,这个不适合跟银行借钱的状况。因为银行的agent本来就有底薪了,他们不是靠case过活。这只适合mortgage broker.

总结,如果有loan officer给的利率非常不符合市场行情,请一定要问清楚,是不是有point, 然后loan officer的钱是不是银行付的(市场上一堆坏人,有时候就是把自己的comp让客人付,也不说,然后显得自己利率很低)。

 

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号外:

我们最新创建了一个小小的Youtube频道:没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家 (频道链接)

没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家在硅谷银行爆雷的那天在湾区买了房,而且又碰到了贷款银行爆雷。目前已经尘埃落定,继续向大家讲述我们的曲折经历 (包括看房/下offer/Counter offer/贷款/验房/Escrow/合同交涉/咨询律师/解约),并向大家科普买房过程中的隐藏知识。

本系列的第1-6集已经新鲜出炉, 欢迎访问: 

第1集 (缘起篇):https://www.youtube.com/watch?v=Re_ogg8B8rY 

第2集 (看房篇):https://www.youtube.com/watch?v=QPfhOopn9Q4 

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第5集 (贷款篇): https://www.youtube.com/watch?v=fBJ0N1fv-MU

第6集 (房屋检查篇) : https://www.youtube.com/watch?v=G6jM5lU37BQ

后续会持续更新,希望大家多多关注!

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