美国买房有一个最大的好处，是可以有后续二次投资或者寻求更好利率的机会。这个收益在国内是无法复制的，得益于美国的一个Refinance机制。
什么是Refinance(重新贷款)
Refinance是指终止和现在Loan所在贷款银行的房屋贷款，找一家新的银行对房屋重新评估，从而获得更低的利率或更多的贷款额度。
Refinance能实现的前提
这个机制能得以实现的前提就是美国大多数房贷都没有Prepayment Penalties(房贷提前还款罚金)。早在2013 年，消费者金融保护局 (CFPB)制定了自 2014 年 1 月 10 日起生效的规则。CFPB 规则禁止对大多数住房抵押贷款进行提前还款处罚，除非在少数特定情况下。对于多数新的抵押贷款，贷方不能收取提前还款罚金（提前还清抵押贷款的费用）。 即使如果您的贷方可以收取提前还款罚款，它只能在您贷款的前三年这样做，并且罚款金额是有上限的。目前美国市面上的大部分贷款只在最初七个月有提前还款罚金，之后就不受此限制了。罚金比例占待还款的2%到4%之间。在贷款前最好确认一下自己签署的合同细则，
Refinance已经是贷款机构的主要业务，因此非常常见
对国内来美国的朋友来说，Refinance（重新贷款)可能还是个新鲜事，但是对美国的金融机构来说，Refinance业务是一个再常见不过的主营业务了。你可以随时在一些金融机构看到他们正在推广的利率，就同时包括贷款利率和重新贷款利率：
通过一个简单例子介绍Refinance的神奇之处
简单来说，美国有一个很好的投资机制，是不限购，且可以提现equity，也就是房子的增值部分。在中国，房子就算翻倍，你不卖也是不能变现的，就算抵押了，拿出来的钱是无法投资股市和房产的。就算可以投，二套房首付60%，贷款利率也一直比较高。
而在美国，你可以通过refinance来提现增值部分。举个例子，我的55w的房子，首付了40%，也就是22w是我付进去的钱，33w是贷款，利率是3.75%；2年以后，房子涨价到了60w，我可以找银行进行再贷款，本质上就是用一个新的贷款合同覆盖原来的。那时候我基本可以首付20%了，利率正常也会低于我原来的。
用20%首付，3%的利率简单计算一下。60w市场价值的房子，首付20%是12w，贷款金额是48w。神奇的地方来了，我因为还了两年贷款，原来33w贷款的本金还了1.2w，也就是还剩31.8w，48w的新贷款换掉我换来的贷款31.8w以后，还多了16.2w。
这个16.2w银行是直接给你支票的，你可以想干嘛干嘛，那突然来的巨额支票干啥用呢？当然，是再投一套，稍微再凑上一点，20w美金的cash，可以投一套100w美金的房子了。神不神奇！这个是美国的一个很常见的投资公式 – BRRRR，buy，renovate，rent，refinance，repeat，就是买一个房子，翻修一下，租出去，增值了以后再贷款，多出来的钱继续投资。
然后这个机制也有一个隐形的坏处，就是银行又开始吃你的利息。大家都知道还月供的时候，头几年是银行赚钱，因为每个月的月供大头在还利息，而refinance就是银行鸡贼的地方，用一个低的利息勾引你重新贷款，本来30年你还了5年，后面慢慢开始还本金了，这时候refinance，重新开始算30年，又开始还大头利息了。所以呢，是一把双刃剑吧，要自己评估是否是refinance的好时机。
再补充一个好处，由于新贷款利率大概率比原来的低，所以月供金额其实没高多少。
以上是结合实例的通俗讲解，下面我们来看看什么情况下应该考虑Refinance。
什么情况下可以考虑Refinance
把房子拿去重新贷款就一定能能减轻债务，套出更多的现金吗？我们并不能确保对房屋重新评估后的结果，如果不能省利息，还会浪费掉几千Refinance的费用。那么什么情况下做Refinance才是划算的呢？
下面总结了几大方向来判断您是否适合做重贷：
1）市场利率降低
市场行情的利率低，还款的利息就会低。通货膨胀严重的时期，大部分房屋贷款都能拿到2点几利率，这么低的房贷利率真像是免费借钱！当处于低息时代的时候，考虑做Refinance的要抓紧这波省钱的机会！
2）个人信用变好
本人的信用在获得最初的贷款之后有明显变好，可以有资格获得更低的利率。如果之前贷款的报税因为没有足够的报税或者选择了不查收入贷款Non-qm loan，利率一般都会比较高。如果后面两年报税上去了，Refinance查收入的贷款，很大可能会获得更低利率，这会是非常划算的选择。
3）贷款额度大
假设您本来的贷款利率位3.25%，重贷后2.75%，虽然只有0.5%的差距，但如果贷款金额大，有100万，那么减去Closing cost几千刀，算下来只要不是在3年内还清贷款，之后还款都是比之前更省钱的
4）摆脱浮动利率贷款
如果您之前贷款做的是ARM，浮动利率贷款，当您的ARM为最高利率时，就可以考虑Refinance到更低固定利率的贷款。
5）从长期居住变为临时居住
买房的时候您原本是打算长期居住，选用了30年的固定利率，但由于更换工作或者其他因素计划被改变，可能房子比您想的更快出出售。当您的家从永久状态变成临时状态，那么可以考虑将利率转化为ARM或者3/1，5/1，7/1贷款计划，这些通常有较低的利率
其实Refinance是个非常好的工具，如果利用好了是非常省钱并且是让你的钱为你工作的最聪明的方法之一。
如何Refinance重新贷款呢？
1、和买房时贷款一样。买房要拿pre-approval letter证明你有能力还钱，refinance也一样，借款方要通过查看你的信用分数了解你的资产和负债的情况，调查你能够负担多少的贷款。利用这些信息，他们会帮你填fanine maen1003表或者fraddic mac的loan申请表格，给你一个loan estimate和贷款利率。
2、签合同。这个时候，可以锁定利率或者等利率低的时候再锁(float rate)。Loan agent会把文件提交给underwriter。Underwriter负责审理的你的申请，查看所有文件是否真实。他们有一个系统会逐项调查你的资产信用证明，所有信息都验证通过，贷款就批了。期间如果需要，还要做apprisal，确认LTV。
3、接下来，大部分的lender会走一个QA的流程，再次审理所有文件正确。
4、最后就是closing。确认最后的cost disclosure，公证人(notary)会带来100多页的文件让你签字。之后，借款方会把你之前的贷款还了。
Refinance也是有风险和成本的 (Refinance的坏处)
无论选择了Fixed-Rate还是ARM贷款，将来都是可以Refinance（重新贷款）的，但要注意，Refinance的时候银行需要重新对房价估值（如果房价跌了很可能影响贷款），并且也要重新缴纳申请贷款费用（closing costs），具体可见以下几点：
1、Refinance的时候银行需要重新对房价估值，如果房价跌了很可能影响贷款额度，或者有可能需要先补齐差价才能拿到优惠利率。
2. Refinance不是免费的。与原始抵押贷款一样，Refinance也有附带费用，例如启动费、评估费、产权保险、地税和其他费用。据ClosingCorp公布的统计数据，美国重新贷款手续费用平均为$4,876，根据地区不同，平均占房贷金额的3%~6%。
3、即使重新贷款导致每月的付款减少，您实际上也不会马上省钱。收益不会马上显现出来，直到每月节省的金额抵消了Refinance的各项费用。申请人需要做一些计算，达到这个平衡点需要几个月。如果有可能在此之前搬家，那么Refinance可能不是最好的选择。
4. 一个隐形的坏处，就是银行又开始吃你的利息。大家都知道还月供的时候，头几年是银行赚钱，因为每个月的月供大头在还利息，而refinance就是银行鸡贼的地方，用一个低的利息勾引你重新贷款，本来30年你还了5年，后面慢慢开始还本金了，这时候refinance，重新开始算30年，又开始还大头利息了。所以呢，是一把双刃剑吧，要自己评估是否是refinance的好时机，如果利息能显著降低，大部分情况下还是划算的。
5. 在一些极端情况下，您可能需要支付提前还清贷款的罚款。一些贷款机构会因为您提前还清贷款而向您收取额外费用，总贷款成本可能会增加。
Q：我可以反悔吗？
A：closing前都可以，closing之后有3天时间可以取消。有一份要签的文件就是 ：You have rights to cancel within 3 days。
如果想了解更多，我推荐以下资源：
————————————————–
号外：
我们最新创建了一个小小的Youtube频道：没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家 (频道链接)
没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家在硅谷银行爆雷的那天在湾区买了房，而且又碰到了贷款银行爆雷。目前已经尘埃落定，继续向大家讲述我们的曲折经历 (包括看房/下offer/Counter offer/贷款/验房/Escrow/合同交涉/咨询律师/解约)，并向大家科普买房过程中的隐藏知识。
本系列的第1-6集已经新鲜出炉, 欢迎访问：
第1集 (缘起篇)：https://www.youtube.com/watch?v=Re_ogg8B8rY
第2集 (看房篇)：https://www.youtube.com/watch?v=QPfhOopn9Q4
第3集 (offer篇)：https://www.youtube.com/watch?v=fPyCOPDEeoA
第4集 (counter offer篇)：https://www.youtube.com/watch?v=5lDF41Ao6qw
第5集 (贷款篇): https://www.youtube.com/watch?v=fBJ0N1fv-MU
第6集 (房屋检查篇) : https://www.youtube.com/watch?v=G6jM5lU37BQ
后续会持续更新，希望大家多多关注！