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加州用公司Legal Plan做Living Trust的体验

自从有娃后,深感责任之重。一直想把living trust搞起来,但也一直在拖。最近听说一些probate sale的例子,深感不能再拖了,立马就约了公司legal plan的律师开搞。 科普一下:Probate sale,房产owner pass away的时候没有信托和遗嘱,这种情况下卖房就会变得很麻烦,又费钱又费时间,很多时候还需要court confirmation。房价也往往卖不高。这么想着,反正迟早都要开的,早开早提供保护吧。通俗点说,信托就像个盒子,设立好instruction,后续管理起来也很方便,比如新加的资产,往里放就好。 各种攻略网上一搜就有,我就着重写和律师第一次meeting后的个人的理解吧。 1)监护人guardian 对于我们华人来说,估计很多人想到把国内的父母亲人之类设定成未成年孩子的监护人。加州虽允许foreign guardian,但操作起来复杂,还需要通过外交部门,大使馆之类经手,run background check;并且还得考虑娃在中国的residency问题。所以最好US resident,比较理想的是有2-3个backup。 2)执行人executor/successive trustee 双方去世之后的决策执行人,管理后续的事宜。税法规定,需要US residence,一般来说是信得过的家人或朋友。比如说需要管理分配财产,把trust的钱按照说明付钱给监护人,用于抚养小孩。…

人在国外如何交易国内房产和视频委托公证?

身处国外的华人,有时会面临到人在国外,但是需要交易国内房产的问题。 以下用两个其他网友的例子:一个加拿大网友在远程交易青岛房产和另一个网友在深圳办理视频委托公证从而交易国内房产的经历,来跟大家介绍一下。 ——————- 某加拿大网友远程交易青岛房产 卖房子的时候挂了好几个中介,最后是贝壳帮我卖出去的,贝壳是买卖双方可以线上签合同。 签约需要下载一个APP:《贝壳找房》,这个过程也虚惊了一场,就是在Store里面找不到这个APP。后来我想到我刚来温哥华的时候,手机下载不了这边的银行APP,是银行的工作人员把我手机的地址切换到加拿大才能下载。所以我把地址再切换到中国,就能下载贝壳找房APP了。 买家付完首付,我去银行解押,因为我不在国内,买家也不放心,所以资金用的理财通来存管,这里就会有一个问题,买家的首付款我不能动,但是银行还贷款需要钱,真的是非常感谢帮我周转的朋友们。 流程就是:签约(线上签约)———买家交定金———买家付首付———卖家银行解押(网上银行还款,然后告诉银行贷款经理,一个星期解押完成)———公证处公证———过户(过户成功,首付款会从理财通打到卖家银行账户)———买家办理贷款抵押———物业、户口交割———贷款放款———交易完成。 有关公证,贝壳在青岛有指定的公证机构,公证加委托了两个项目(贷款和过户)一共是3550人民币的费用。我没有在温哥华公证,原因:大使馆不太好约时间,整个完成公证的时间长;万一公证内容出了点差池很麻烦;而且我也没有亲戚朋友在房产当地。温哥华公证除了大使馆也需要找律师,各项费用加起来和国内公证也差不了太多。 而且国内公证也方便,把需要的资料寄过去,复印件(身份证、户口薄、护照、结婚证)。原件(房产证,收款银行卡,专项维修资金确认单和发票),公证的时候是视频公证,房本写的我一个人的名字,但是公证的时候也需要夫妻都在场,大概半小时就完成。到时候委托他们去办理相关业务时,发短信给他们确认就可以,公证书上有短信模版。(寄文件回国➕办理完成再把原件寄给我,大概500块人民币) 我的买家是公积金贷款,从买家去办理贷款到放款,不到一个星期,放款很快。中介的工作人员服务的也很到位。整个过程很顺利。 —————————- 人在海外,要如何线上办理房产委托公证? 在找到买家的情况下,业主在国内的可直接快速的交易过户,但业主在海外的,只能通过委托国内的亲人代自己完成交易和房产过户手续操作。且委托书要经国内公证机构出具委托公证书才能被不动产登记中心所认可。 2022年5月5日,司法部下发了《司法部办公厅关于推进海外远程视频公证试点工作的通知》,为进一步落实满足旅居海外的我国公民的公证服务需求。其中可通过远程视频完成公证办理的事项中就包含涉及房产类的委托公证。 重点来了,在买家即时需求下,深处海外的业主,要如果通过线上远程视频来完成房产委托公证的办理? 办理方式: 联系户籍所在地或房产所在地的公证机构,沟通以远程视频的方式申请办理房产委托公证; 所需材料: 申请人身份证明;…

一篇文章看懂Refinance(重新贷款)

美国买房有一个最大的好处,是可以有后续二次投资或者寻求更好利率的机会。这个收益在国内是无法复制的,得益于美国的一个Refinance机制。 什么是Refinance(重新贷款) Refinance是指终止和现在Loan所在贷款银行的房屋贷款,找一家新的银行对房屋重新评估,从而获得更低的利率或更多的贷款额度。 Refinance能实现的前提 这个机制能得以实现的前提就是美国大多数房贷都没有Prepayment Penalties(房贷提前还款罚金)。早在2013 年,消费者金融保护局 (CFPB)制定了自 2014 年 1 月 10 日起生效的规则。CFPB 规则禁止对大多数住房抵押贷款进行提前还款处罚,除非在少数特定情况下。对于多数新的抵押贷款,贷方不能收取提前还款罚金(提前还清抵押贷款的费用)。 即使如果您的贷方可以收取提前还款罚款,它只能在您贷款的前三年这样做,并且罚款金额是有上限的。目前美国市面上的大部分贷款只在最初七个月有提前还款罚金,之后就不受此限制了。罚金比例占待还款的2%到4%之间。在贷款前最好确认一下自己签署的合同细则,以便后续产生不必要的麻烦。 Refinance已经是贷款机构的主要业务,因此非常常见 对国内来美国的朋友来说,Refinance(重新贷款)可能还是个新鲜事,但是对美国的金融机构来说,Refinance业务是一个再常见不过的主营业务了。你可以随时在一些金融机构看到他们正在推广的利率,就同时包括贷款利率和重新贷款利率: 通过一个简单例子介绍Refinance的神奇之处 简单来说,美国有一个很好的投资机制,是不限购,且可以提现equity,也就是房子的增值部分。在中国,房子就算翻倍,你不卖也是不能变现的,就算抵押了,拿出来的钱是无法投资股市和房产的。就算可以投,二套房首付60%,贷款利率也一直比较高。…

浅谈投资房1031 Exchange

1、美国税法IRCSection121 美国税法IRCSection121(d)(10)条款对主要住所(PrincipalResidence)报税人,是重大减税利好:报税人出售主要住所,满足近五年内在该房屋内至少居住2年,卖房所得利润(CapitalGain)中,单身报税人可以享受25万美元的免税额,夫妻合报则可以享受50万美元免税额。 2、美国税法1031exchange 税法1031exchange规定,如果投资者以出售一项房地产获得的利润,在完成交易后180天内购买另一种“同类房地产”,1031交易所允许投资者在出售投资性房地产时“推迟”支付投资性房地产的资本利得税。 1031只适用于同类的投资或商业财产,不适用于个人自住财产;置换财产需有更高或相当价值,否则无法100%延迟税款。 1031交换是投资房延税法,又称为相似资产交换Like-kind Exchange,如果置换的房产是用于商业性使用或投资,并且投资人将置换所得再次投入商业使用,资产利得税Capital Gain可以转入新的物业里面不需要立刻缴纳。所以1031法则是延税不是免税。但换句话说你一辈子以房换房就一直不用交税,是房地产滚雪球的关键。 适用范围 ✅美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产Real Property和动产Personal Property ✅可跨州置换 ✅可置换不同类型的房屋 ✅新房产等于或大于旧房产价格 ❎不能用于跨国置换 ❎不能用于纯粹的自住房屋买卖 ❎不能用于股票、债券等财产的交换 两个关键时间点 1)确认期,在第一项交易转让日后的45天内,投资人必须以书面形式选定第二项交易所需要的房地产,并递交给第二项交易的另一方或者第三方中介机构。…

浅谈加州房产税Prop13和Prop19

加州房产税Prop13 1978年加州通过了一个在全美有示范作用的著名法案“13号提案”(Proposition 13),全称为“人民限制财产税计划”(People’s Initiative to Limit Property Taxation),该法案经过全州公投通过,成为州宪法的修正案。 根据Prop13规定,加州的房地产税每年的增长是有限制的。一年最多只能涨2-3%。房产地税又和房屋估值相关。房屋的估价以房屋买卖时的价值为准,只要屋主不卖出房子或不在现有地基上加建、改建房屋,该房产便不得重新估价,不过每年的房产价值可以按通胀因素上调最多2%;一旦房屋卖出,新的房主则要按当时的市场价交税。这个法案可以加州居民享受较低的房地产税,特别是对持有很久且估值很低的老房子。 另一个规定是屋主所交房产税额不得超过房屋价值的1%,也就是说房产税的税率最多为1%。加州不管是哪里,基本地税都是1%。但是各个县和市会有附加税,但是附加税基本来说在0.06%到0.25%,也就是说实际房产税在1.06%到1.25%之间。 自1978年以来,加州曾多次提出废除Prop13,这样政府就可以每年对你的房子估价,再以房价的1%的比例对房产拥有者收房地产税。支持推翻Prop13的政客表明,废除Prop13以后只涨工业与商业用房的房地产税,并不会影响住宅。但是,如果工业与商业地产税涨了,他们的租金必然会涨。然后这些公司提供的产品或服务也会涨价。最终还是加州居民买单,羊毛出在羊身上。而拥护Prop13的大多是拥有很低税基的房产持有者,只需要缴纳极低的地税。 加州房产税Prop19 2021年2月16日生效的Prop19会对湾区的房屋市场有什么影响呢? 先从结论开始讲吧,首先这对拥有房产的55岁以上的人是重大利好,但是对子女房产传承会加大税务成本及负担。但是房产总是非流动性产品,且拥有大量房产的地主也早把房子放在信托里,这个法案在短期内是不会对地产市场有很大影响的。 首先对于55岁以上的、残障人士及自然灾害受害者等,在处理旧房后的2年内,可以在加州任何地方重新购买房产了,不再有以前的必须在同一county或者特定county买房的限制了,且在新房价格上取消了必须低于旧房价格的限制,只是会调整税基、且可以最多换房3次!这在鼓励55岁以上的人搬家,促进房产交易。但是55岁以上的人有多少愿意频繁搬家呢,我们拭目以待。 在prop19生效前,父母把自住房过户给子女,不管子女把房屋做自住还是出租,房子过户时的Assessed Value 都无需重估,保留给子女;父母的投资房产的前100万的Assessed Value 也不需要重估。…

加州DMV驾照路考车辆检查和重要考点(2023)

路考前车辆检查常用英文 很多人不熟悉美国驾照路考中车辆检查中考官所用的英文,以下是一个整理(感谢原作者),下面的图片和视频都很有帮助: 下面是一个模拟车辆检查的视频,非常真实(感谢原作者),大家可以检验一下自己掌握了没有(点击下面链接即可,手机可以直接打开视频,电脑端则需要下载一下后观看): DMV车辆检查视频英文版.mov 美国驾照路考具体要点 路考不难,考的不是车技…而是细节和“张望”。其实路考肯定没有中国的难,只是有些需要重点注意到的事项: 1. Stop sign 前面通常有一条白色的线,见到这个标识车要停在线后面( stop 字上面)心里数三个数。如果十字路口都有stop, 顺时针方向先停先走。 2. 红绿灯右转 绿灯安全情况下可以直接右转,红灯要像见到stop sign一样, 停下观察左侧和对面有没有来车才能右转。 3. Unprotect…

最新加州DMV驾照笔试98道真题回忆(2022年11月)

最新加州DMV驾照笔试真题回忆(2022年11月) 官方复习资料: 加州DMV官方驾驶手册最新英文版 (PDF) 加州DMV官方驾驶手册最新中文版 (PDF) 号外: 我们最新创建了一个小小的Youtube频道:没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家 第一个视频:我在硅谷银行爆雷的那天在湾区买了房(1):  https://www.youtube.com/watch?v=Re_ogg8B8rY 买房故事连载正在继续,欢迎大家一直关注“生活在美国”网站和 “没头脑妈妈和不高兴爸爸的三口之家“的youtube频道。 ——————————————————- 加州驾照笔试真题回忆: 1.日落后多久开车灯- 在日落后30分钟到日出前30分钟、看不清1000英尺远的距离以及使用挡风玻璃刮水器时,必须打开。 2.客车左侧挡泥板可以超出多少-不能超出 3.炎热天气6岁儿童怎样可以独自在车内-任何情况都不 4. 6岁儿童怎样可以独自在车内-12岁以上陪同…

美国DMV驾照考试之交通标志

美国DMV驾照路考时一定要注意以下标志和规则: 路面黄色中线标记的含意 虚线: 道路中央的黄色虚线将双方向行进的车流分隔开来。 在确保安全情况下,驾驶可越过该虚线超车或左转驶入另一条路或私人车道。 虚线+实线: 虚线旁的实线表示允许虚线一侧的驾驶者超车,实线一侧的驾驶不可超车。 部分道路中央会有一条双黄虚线形成的中线道,是方便双向行驶的车驶入等待各自左转的共用车道。 双实线: 表示禁止任何车辆超越其他车辆。   本站还有多篇有关加州驾照笔试路考的文章,敬请参考: 加州DMV驾照笔试如何在家网考及笔试准备 加州驾照中文笔试99道真题回忆(2022) 加州驾照笔试路标题 加州驾照路考车辆检查英文用语及模拟视频 加州santa clara dmv路考路线大全

加州湾区砍树(Heritage Tree Permit)注意事项

首先,我们为什么会砍树? 一则占地大,影响房子加建的潜力 二则,树根离开房子太近会对房子的地基,水泥地,甚至是水管进行破环。 有一些房子的树离开房子太近不能砍的话, seller会在disclosure里面特别标注, 大家在买房时也要把长期清理树根的这笔费用算在里面。一个极端的例子,曾经有人家里水管和排污系统下面都被树根戳破了, 车库前的水泥地也被树根弄裂了,花了好多钱修。 如果seller不标注,那么在买房前我们如何来判断房子周围的树是否可以砍呢? 1)如果树长在前院靠街的地方,并且周围邻居和你有一样品种大小树在前院,这颗树是极有可能由county/city拥有,如果是county或city拥有的树那就不可以砍,除非你可以证明这棵树已经生病并会感染周围别的树。 2)Heritage Tree需要有permit才可以砍,那么哪些是heritage tree呢? 每个城市有不同的heritage tree列表,根据你要买的房子去相应的城市列表里搜索。 比如:City of Santa Clara, 可以去https://www.santaclaraca.gov/查询。或用[城市名 heritage…

美国买房经验小总结

买房要注意的问题实在很多,一不小心就会踩坑,以下给大家介绍一下一些小经验: 1. 买装修过的可以拎包入住的房子时,  你要问自己,我搬进去这个房子之前是否能接受墙的颜色,不换地板,不换洗手间,不换厨房?如果你能接受,那么你买的房子的装修就有他的价值。如果你看着房子装修好,但你还是打算进去换装修的话,那么这套房子基本就和那些破装修的房子价值一样。 2. 破房子要首选房子面积大的,不用加建的,不要选面积小要加建的房子。改建和加建成本相差非常大。 3. 如果地基有问题,尽量避免两层楼,坑太大,比一层楼的风险大很多。 4. 如果条件允许尽量不要买老的加建两层的房子,即使有permit,你也不确定以前造的是否符合现在的code,是否有防震。这里坑还是很多的。 5. 尽量买前院小后院方正的房子,适合加建 6. 不要完全不考虑只有一个厕所的房子,在已有的房子里加厕所是非常容易的,就一个厕所房子可以升值很多 7. 有条件买crawl space 地基的还是不要买slab foundation的房子,因为水管埋在水泥地里不好修,虽然不容易坏,但总是长期是一个隐患。 8.…