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房产税

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浅谈投资房1031 Exchange

1、美国税法IRCSection121 美国税法IRCSection121(d)(10)条款对主要住所(PrincipalResidence)报税人,是重大减税利好:报税人出售主要住所,满足近五年内在该房屋内至少居住2年,卖房所得利润(CapitalGain)中,单身报税人可以享受25万美元的免税额,夫妻合报则可以享受50万美元免税额。 2、美国税法1031exchange 税法1031exchange规定,如果投资者以出售一项房地产获得的利润,在完成交易后180天内购买另一种“同类房地产”,1031交易所允许投资者在出售投资性房地产时“推迟”支付投资性房地产的资本利得税。 1031只适用于同类的投资或商业财产,不适用于个人自住财产;置换财产需有更高或相当价值,否则无法100%延迟税款。 1031交换是投资房延税法,又称为相似资产交换Like-kind Exchange,如果置换的房产是用于商业性使用或投资,并且投资人将置换所得再次投入商业使用,资产利得税Capital Gain可以转入新的物业里面不需要立刻缴纳。所以1031法则是延税不是免税。但换句话说你一辈子以房换房就一直不用交税,是房地产滚雪球的关键。 适用范围 ✅美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产Real Property和动产Personal Property ✅可跨州置换 ✅可置换不同类型的房屋 ✅新房产等于或大于旧房产价格 ❎不能用于跨国置换 ❎不能用于纯粹的自住房屋买卖 ❎不能用于股票、债券等财产的交换 两个关键时间点 1)确认期,在第一项交易转让日后的45天内,投资人必须以书面形式选定第二项交易所需要的房地产,并递交给第二项交易的另一方或者第三方中介机构。…

浅谈加州房产税Prop13和Prop19

加州房产税Prop13 1978年加州通过了一个在全美有示范作用的著名法案“13号提案”(Proposition 13),全称为“人民限制财产税计划”(People’s Initiative to Limit Property Taxation),该法案经过全州公投通过,成为州宪法的修正案。 根据Prop13规定,加州的房地产税每年的增长是有限制的。一年最多只能涨2-3%。房产地税又和房屋估值相关。房屋的估价以房屋买卖时的价值为准,只要屋主不卖出房子或不在现有地基上加建、改建房屋,该房产便不得重新估价,不过每年的房产价值可以按通胀因素上调最多2%;一旦房屋卖出,新的房主则要按当时的市场价交税。这个法案可以加州居民享受较低的房地产税,特别是对持有很久且估值很低的老房子。 另一个规定是屋主所交房产税额不得超过房屋价值的1%,也就是说房产税的税率最多为1%。加州不管是哪里,基本地税都是1%。但是各个县和市会有附加税,但是附加税基本来说在0.06%到0.25%,也就是说实际房产税在1.06%到1.25%之间。 自1978年以来,加州曾多次提出废除Prop13,这样政府就可以每年对你的房子估价,再以房价的1%的比例对房产拥有者收房地产税。支持推翻Prop13的政客表明,废除Prop13以后只涨工业与商业用房的房地产税,并不会影响住宅。但是,如果工业与商业地产税涨了,他们的租金必然会涨。然后这些公司提供的产品或服务也会涨价。最终还是加州居民买单,羊毛出在羊身上。而拥护Prop13的大多是拥有很低税基的房产持有者,只需要缴纳极低的地税。 加州房产税Prop19 2021年2月16日生效的Prop19会对湾区的房屋市场有什么影响呢? 先从结论开始讲吧,首先这对拥有房产的55岁以上的人是重大利好,但是对子女房产传承会加大税务成本及负担。但是房产总是非流动性产品,且拥有大量房产的地主也早把房子放在信托里,这个法案在短期内是不会对地产市场有很大影响的。 首先对于55岁以上的、残障人士及自然灾害受害者等,在处理旧房后的2年内,可以在加州任何地方重新购买房产了,不再有以前的必须在同一county或者特定county买房的限制了,且在新房价格上取消了必须低于旧房价格的限制,只是会调整税基、且可以最多换房3次!这在鼓励55岁以上的人搬家,促进房产交易。但是55岁以上的人有多少愿意频繁搬家呢,我们拭目以待。 在prop19生效前,父母把自住房过户给子女,不管子女把房屋做自住还是出租,房子过户时的Assessed Value 都无需重估,保留给子女;父母的投资房产的前100万的Assessed Value 也不需要重估。…