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[买房贷款]怎样看懂Loan Estimate和选择合适的Lender

怎样看懂loan doc (loan estimate) 一个利率好不好,要结合loan doc来具体分析。今天来给大家解读loan estimate。 loan estimate是开始做loan时候lender给的一个文件,这里面很多费用是估计的,你最后的实际费用会跟这个不太一样。不一样的话不要慌,最后签字之前closing statement和这个对比一下各项费用就会明白了。 第一页 第一页,主要看三个地方,利率锁定没有,具体利率多少,月供多少。我们公司是borrower的材料进来处理完成提交之后,会给borrower发一份loan estimate,会有利率和月供的信息,但是通常利率这个时候还是float,也就是说没有锁定。等到borrower签了loan estimate之后,我们会request锁定利率,会再发一份锁定利率的disclosure。 第二页 第二页,是具体closing fee的收费具体列表,大家一拿到利率最想知道的就是需要多少closing fee。看了这一页大家也会明白一些,分了很多项,对于borrower来说,如果你是买房子,一般已经选定了escrow,其实只需要比较A和B那里的费用。A里面的费用主要分两部分,一个就是lender的费用,这部分不同lender叫法也不一样,一个是一个loan费用$1050。另外一个是point费用,这部分要看清楚。B里的费用通过第三方来做的,appraisal之类的,这个不同lender差别没有那么大。 C,E,H就是title,goverment recording的费用,重新贷款时候如果做no…

一篇文章看懂ARM贷款(浮动利率贷款)

ARM贷款又称为浮动利率贷款,全称是adjustable-rate mortgages。 ARM贷款有3-1、5-1、7-1三种类型。具体说,就是在还款总时长30年的前3年、5年和7年里,贷款利率是固定的,后面那些年的贷款利率,则是每年根据市场利率水平来重新做决定。 虽然在锁定期之外,贷款利率水平每年都在更新,但并不等于说,这种变化没有限制——一般来说,lender们会给出变化的区间,比如2.5%-8%。ARM的贷款锁定期的利息比30年固定Fixed-Rate贷款的利率低,容易借到更高的贷款额,会比较吸引眼球,但因为之后的利率通常会升得更高,当月供还款额增加,容易导致还不起,首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。 ARM贷款优点 在还款开始的最初几年里,每个月的还款金额比较小。于是,在进行贷款审批的时候,lender可以给出更高的贷款额度,可买的房子价格也就可以更高一点。 如果未来的市场利率一路走低,你就不需要重贷也可以享受到低利率带来的好处。不需要付大笔的closing cost,就能静静地看着你的贷款利率和月供降低。 省下来的钱可以做其他投资。你可以拿这些钱去炒股,做更高回报率的投资。 ARM贷款的风险 固定利率的几年红利刚过去,可能外面市面上的贷款利率都已经从3涨到8了,后续每个月还款飞涨。 ARM的计算方法相对复杂。lender就在margin cap调整指数等等方面上有更多话语权了。 在特定的ARM项目上,特别是在Negative Amortization Loans中,借款人最后的欠款也许会比closing的时候更多。因为每月还款额度太低,只能覆盖到一部分应付利息,这时剩下的应付额就自动转到本金里面。 选择ARM贷款的话,一定要弄清楚以下几个细节 1) Current Index…

一篇文章看懂Refinance(重新贷款)

美国买房有一个最大的好处,是可以有后续二次投资或者寻求更好利率的机会。这个收益在国内是无法复制的,得益于美国的一个Refinance机制。 什么是Refinance(重新贷款) Refinance是指终止和现在Loan所在贷款银行的房屋贷款,找一家新的银行对房屋重新评估,从而获得更低的利率或更多的贷款额度。 Refinance能实现的前提 这个机制能得以实现的前提就是美国大多数房贷都没有Prepayment Penalties(房贷提前还款罚金)。早在2013 年,消费者金融保护局 (CFPB)制定了自 2014 年 1 月 10 日起生效的规则。CFPB 规则禁止对大多数住房抵押贷款进行提前还款处罚,除非在少数特定情况下。对于多数新的抵押贷款,贷方不能收取提前还款罚金(提前还清抵押贷款的费用)。 即使如果您的贷方可以收取提前还款罚款,它只能在您贷款的前三年这样做,并且罚款金额是有上限的。目前美国市面上的大部分贷款只在最初七个月有提前还款罚金,之后就不受此限制了。罚金比例占待还款的2%到4%之间。在贷款前最好确认一下自己签署的合同细则,以便后续产生不必要的麻烦。 Refinance已经是贷款机构的主要业务,因此非常常见 对国内来美国的朋友来说,Refinance(重新贷款)可能还是个新鲜事,但是对美国的金融机构来说,Refinance业务是一个再常见不过的主营业务了。你可以随时在一些金融机构看到他们正在推广的利率,就同时包括贷款利率和重新贷款利率: 通过一个简单例子介绍Refinance的神奇之处 简单来说,美国有一个很好的投资机制,是不限购,且可以提现equity,也就是房子的增值部分。在中国,房子就算翻倍,你不卖也是不能变现的,就算抵押了,拿出来的钱是无法投资股市和房产的。就算可以投,二套房首付60%,贷款利率也一直比较高。…